Microapartamentos, especulação e encarceramento da vida

Este texto é fruto de uma parceria entre o Outras Cidades e o BrCidades.

Letícia Nerone Gadens em entrevista a Rôney Rodrigues

O mesmo cômodo é quarto, escritório, sala e refeitório; móveis dobráveis e armários até o teto permitem que poucos metros quadrados desempenhem múltiplas funções. É o aproveitamento do espaço elevado ao limite! 

A fruição da cidade é um dos grandes chamarizes nos estandes de vendas para apartamentos minúsculos: unidades próximas ao metrô, universidades, centro, museus, pontos turísticos — oportunidade para viver um estilo de vida moderno, dinâmico e conectado ao fervor urbano. Local de estudo, cozinha, lavanderia, sala para receber visitas: o que antes acontecia dentro de casa pode, segundo essa lógica, muito bem “escapar pela porta”. Que mal poderia haver nisso? Inclusive, muitos urbanistas defendem soluções habitacionais semelhantes para atender à diversidade de estilos de vida na cidade.

O grande problema surge quando o mercado imobiliário radicaliza essa ideia ao produzir “caixas de sapato” — unidades que podem chegar a nove metros quadrados e desprovidas de qualidade arquitetônica —, criando um estoque voltado exclusivamente para a venda desse tipo de imóvel, e não para a moradia permanente, especialmente quando concentrado nas mãos de incorporadores. Esse modelo, além de alimentar o avanço das plataformas de aluguel temporário, intensifica a especulação imobiliária e aprofunda a precarização habitacional.

Os microapartamentos — ou compactos, studios, lofts, flat, a depender da publicidade — consolidam-se como novos protagonistas do mercado imobiliário brasileiro. Em São Paulo, por exemplo, mais de 70% dos imóveis lançados em 2024 tinham menos de 45 metros quadrados, aponta relatório do Goldman Sachs, mesmo percentual dos apartamentos colocados para venda neste ano em Curitiba, segundo a ADEMI-PR. Uma tendência também em outras capitais: em Goiânia, apartamentos de até 50 metros quadrados responderam por cerca de 40% das vendas em 2024, de acordo com dados da Ademi-GO. 

Alguns fatores podem explicar esta aposta recente do mercado nos microapartamentos. Primeiro, as mudanças demográficas — e o surgimento de um novo perfil de morador. Os lares unipessoais já representam 15,9% dos domicílios brasileiros — a maior proporção da história do país —, refletindo transformações nos arranjos familiares, nos hábitos de consumo e nas formas de morar. A escassez de terra urbanizada é outro fator determinante. Há poucos terrenos bem localizados, com infraestrutura e serviços, e as áreas centrais se valorizam rapidamente. A ordem é otimizar até o último centímetro, mesmo que isso extrapole os limites do razoável. Inclusive, esta “tendência” acaba formatando o mercado para a oferta de apartamentos cada vez mais reduzidos. Os reflexos já aparecem no país. Pesquisa do DataZAP indica que o tamanho médio das unidades procuradas para locação no Brasil caiu pelo segundo ano consecutivo, atingindo 58 metros quadrados em 2025, ante 67 em 2024 e 71 em 2023. Além da localização, a expansão desse modelo também se alimenta da crescente dificuldade de acesso da classe média ao crédito imobiliário tradicional.

Os microapartamentos também tomam o bonde das políticas municipais de revitalização dos centros urbanos para expandir seus negócios: incentivos fiscais — como redução ou isenção temporária de IPTU, ISS e taxas municipais — e até flexibilização urbanística, que permite maior adensamento, mudanças de uso dos imóveis ou redução de exigências para novos empreendimentos. Isso poderia ser razoável se o objetivo fosse adensar o centro, combater a degradação urbana e promover habitações de interesse social. No entanto, esses programas funcionam, quase sempre, como incentivo à especulação e à expulsão da população local.

Outro fator a ser considerado é a crise estrutural do financiamento imobiliário brasileiro. Em 2025, o Banco Central apontou retração de financiamentos com recursos da poupança. Menor oferta de crédito implica juros mais altos, exigência de entradas maiores, prazos reduzidos e maior dificuldade para famílias de renda média adquirirem a casa própria. Ou seja, os imóveis “compactos” tornam-se mais acessíveis a pequenos investidores, ainda que o valor do metro quadrado seja muito mais alto do que o de imóveis padrão.

Há também a otimização de investimentos e vendas. Para as incorporadoras, a consolidação dos imóveis compactos responde a uma lógica de eficiência econômica: com metragens menores, esses empreendimentos exigem menor investimento por unidade, permitem maior adensamento dos terrenos e ajudam a compensar os efeitos da inflação sobre materiais de construção e mão de obra. Além disso, o ticket de entrada mais baixo amplia o universo de compradores potenciais, favorecendo maior velocidade de vendas e reduzindo o tempo de permanência dos imóveis em estoque.

Convidamos Letícia Nerone Gadens, professora e coordenadora do Programa de Pós-Graduação em Planejamento Urbano da Universidade Federal do Paraná, pesquisadora do Observatório das Metrópoles e que também integra a Diretoria da Associação Nacional de Pós-graduação e Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional (ANPUR), para analisar essas novas dinâmicas nas cidades brasileiras: afinal,  os microapartamentos representam um novo estilo de vida ou uma saída forçada diante da dificuldade crescente de acesso à moradia? Quando o mercado celebra a “mobilidade” e a “praticidade” dessas unidades, o que ele deixa de fora da discussão? Há digitais das plataformas de aluguel temporário neste mercado em ascensão? E como fica a cidade quando a moradia deixa de ser tratada como direito para se transformar, prioritariamente, em investimento?

Quando começou essa aposta do mercado imobiliário na construção desses tipos de unidades compactas?

Ao comparar nossos estudos com os de outros colegas que pesquisam as metrópoles, observamos algumas diferenças. Apesar das dinâmicas locais e do próprio funcionamento do mercado imobiliário, podemos dizer que o grande crescimento dessa tipologia de imóveis no Brasil deu-se nos últimos quatro anos, impulsionado por construtoras e, sobretudo, por incorporadoras que se especializaram no lançamento e na viabilização desses empreendimentos. Recordo quando vi o primeiro compacto, há cerca de oito anos. Era uma unidade de nove metros quadrados decorada. Naquele espaço, resolvia-se tudo: dormir, cozinhar e viver. 

Os empreendimentos produzidos hoje têm áreas um pouco maiores, mas continuam sendo compactos. Para dar uma dimensão dessa realidade, pelo menos em Curitiba, a área geográfica à qual tenho me dedicado mais, 70% dos lançamentos imobiliários do primeiro trimestre deste ano foram de compactos. Depois do segmento que o próprio mercado denomina de alto luxo, foi a tipologia imobiliária que mais cresceu.

Esse fenômeno vem produzindo efeitos importantes na transformação de áreas mais centrais e bem localizadas da cidade. Isso porque esses empreendimentos disputam justamente esse tipo de localização e, em grande medida, se viabilizam pela associação a áreas consideradas privilegiadas.

O período que você aponta é o do pós-pandemia. Qual  conjuntura, seja econômica, política ou social, levou a isso?

Isso talvez esteja associado à ampliação das dificuldades de acesso ao crédito para a moradia. Há uma crescente dificuldade da própria classe média para acessar a habitação, especialmente as novas gerações. Também observamos uma valorização imobiliária crescente em diversas partes do mundo, especialmente na América Latina e no Brasil. A terra está mais cara, morar está mais caro, mas não houve um crescimento da renda. As novas gerações se veem cada vez mais distantes do acesso à casa própria, sobretudo quando comparadas às gerações anteriores, como a dos pais e dos avós. Estamos falando, principalmente, da classe média, claro, que antes conseguia acessar uma casa ou um apartamento, ainda que por meio de financiamento imobiliário. Essa dificuldade tem aumentado e encontra uma resposta no discurso do mercado imobiliário de um “novo estilo de vida”. Muitos anúncios desses empreendimentos destacam a ideia de mobilidade, ou seja, a possibilidade de não estar vinculado a uma determinada localização. 

Portanto, há uma mudança geracional e demográfica, somada a uma conjuntura global que afeta especialmente as gerações Y e Z, marcada pela crescente dificuldade de acesso à casa própria e à moradia de modo geral. Nesse contexto, os compactos aparecem como uma alternativa mais acessível. E esses imóveis se apresentam como uma forma de investimento considerada acessível. Muitas vezes imaginamos que esse mercado é dominado por grandes investidores — e eles de fato estão presentes —, mas os compactos também atraem setores da classe média que os veem como uma fonte adicional de renda. Isso ocorre sobretudo quando essas unidades são destinadas a aluguéis de curta temporada, estejam ou não vinculadas a plataformas como o Airbnb. 

Esses compactos costumam ter um preço absoluto relativamente acessível. Na realidade que acompanho em Curitiba, por exemplo, eles custam em torno de R$ 300 mil, R$ 400 mil. Esse valor pode parecer atrativo e viável, especialmente para uma geração mais jovem, cujo perfil também mudou: pessoas que terão filhos mais tarde ou que vivem sozinhas. Há, portanto, uma mudança demográfica e na composição das famílias. Mas, quando analisamos o preço relativo desses imóveis, a situação é diferente. O valor médio do metro quadrado é muito elevado: em torno de R$ 17 mil, enquanto a média em algumas cidades gira entre R$ 10 mil e R$ 11 mil. 

O fenômeno dos compactos está restrito às grandes metrópoles ou já chegou com força nas cidades médias? Dá para apontar um padrão geográfico claro?

Os compactos avançam principalmente nas metrópoles e nos grandes polos urbanos. Há um movimento do mercado imobiliário para expandir esse modelo também para cidades médias, mas ainda sem a mesma intensidade. Por enquanto, trata-se de um fenômeno concentrado sobretudo nas metrópoles. Em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Porto Alegre, os empreendimentos estão concentrados em áreas com ampla oferta de transporte, comércio e serviços — próximos a shopping centers, universidades, equipamentos culturais, pontos turísticos… A principal estratégia de comercialização deve-se justamente a isso: atributos externos ao próprio empreendimento. Essa lógica sempre esteve presente no mercado imobiliário, mas nos compactos ela é ainda mais forte. 

Do ponto de vista da pesquisa urbana: existe um tamanho mínimo abaixo do qual um microapartamento deixa de ser considerado moradia digna — independentemente do que o mercado chame de compacto? Como são, em geral, estas unidades?

Em geral, o que tenho observado são unidades com até 30 metros quadrados. A média gira em torno de 20 a 25 metros. Há também empreendimentos mistos, com apartamentos compactos e unidades maiores de dois quartos e cerca de 70 metros quadrados. 

Uma questão interessante que tenho observado é a presença de apartamentos de cerca de 20 metros quadrados com pé-direito duplo — ou seja, vende-se também uma expectativa de ampliação dessas áreas, que ficará a cargo do futuro proprietário ou investidor. Construir um mezanino, por exemplo. Além disso, vemos uma crescente precarização da qualidade arquitetônica dessas unidades e da própria produção imobiliária em geral. Você compra um apartamento e ainda precisa instalar o piso, fazer adaptações, concluir instalações e executar uma série de acabamentos para que a unidade possa, de fato, abrigar uma moradia. Muitos imóveis são entregues, por exemplo, sem a lavanderia, algo básico para uma casa. Mesmo em apartamentos de dois ou três quartos, a tendência é transferir ao comprador uma parcela crescente da finalização da moradia — assim como já ocorre nos compactos. Some-se a isso a insalubridade da iluminação e da ventilação naturais.

Qual é a qualidade de vida que as pessoas terão vivendo em ambientes tão pequenos, considerando o estilo de vida que temos hoje? A questão tem implicações que chegam à saúde mental. O economista Thomas Schelling nos lembra que decisões individuais produzem efeitos no plano coletivo. Isoladamente, produzir um empreendimento de compactos — ou mesmo uma unidade de habitação de interesse social com 30 metros quadrados — pode parecer um fato menor. O problema é que isso tem se tornado regra. Estamos diante de um grande volume de unidades produzidas com essas características. E é aí que o efeito coletivo se torna mais impactante: a precariedade da unidade habitacional passa a atingir diferentes faixas de renda. É verdade que famílias de menor renda, em situação de maior vulnerabilidade, já convivem com esse problema há muito tempo, em razão da própria trajetória das políticas habitacionais. Mas essa dinâmica tem se agravado e se expandido e agora alcança também outras faixas de renda.

O imaginário dos microapartamentos sempre remete ao Japão e países do Leste Asiático. No Brasil, os compactos tentam transpor modelos internacionais de “habitar” ou são o resultado de uma especulação selvagem?

O caso do Japão pode ser explicado pela própria escassez de área. Ou seja, a dificuldade de ter áreas mais generosas se dá em função das limitações que o país tem no seu processo de urbanização: pouquíssima área para acomodar uma população gigantesca. Assim, a produção da moradia acaba se resolvendo em unidades muito pequenas.

Não é o caso do Brasil, claro. A grande questão em debate no Brasil é o quanto das nossas cidades está sendo produzido para moradia de fato e qual parcela está sendo produzida para investimento imobiliário. Os dados são expressivos: cada vez mais, o mercado produz imóveis para investimento, não para sua finalidade principal: morar. Esse processo aprofunda as dificuldades enfrentadas pelas faixas de menor renda. E até mesmo para a classe média, devido, entre outros fatores, às condições de financiamento e ao acesso ao crédito imobiliário. Isso desloca a lógica de formação dos preços da terra e da viabilidade dos empreendimentos e viabiliza um Valor Geral de Vendas muito mais elevado. Como consequência, uma parcela significativa da produção imobiliária que poderia estar destinada à moradia como uso acaba sendo direcionada à moradia como investimento.

Portanto, podemos ter um território vasto, ao contrário do Japão, mas ainda há escassez de terra urbanizada e uma enorme precariedade habitacional, cenário agravado pelo aumento significativo de produção de moradias voltadas ao investimento. Muitos comemoram a valorização imobiliária nas cidades, cada ponto percentual de crescimento. Mas isso significa uma cidade menos acessível para a população. 

A legislação urbanística brasileira e os planos diretores municipais falam alguma coisa sobre os microapartamentos? Existe alguma linha legal que poderia regular isso e não está sendo cumprida?

Esse tema tem permanecido à margem das legislações urbanísticas, inclusive de instrumentos muitas vezes considerados banais, como o zoneamento. Todos os municípios aplicam o zoneamento, mas não existe, de fato, uma discussão crítica e politizada sobre seus efeitos na regulação dos microapartamentos e, de forma mais ampla, sobre a produção imobiliária. O resultado são leis que dão oportunidade de maior rentabilidade ao mercado. E, ainda que o preço relativo por metro quadrado seja elevado, não faltam investidores dispostos a entrar nesse jogo.

O planejamento está aquém das transformações que vêm acontecendo. Até porque os espaços de discussão do plano diretor são sempre espaços de muita disputa, nos quais o mercado imobiliário exerce forte influência sobre as propostas em debate. 

Essa expansão dos compactos ocorre justamente quando muitas cidades brasileiras anunciam planos de revitalização e incentivos para suas áreas centrais — um movimento recorrente, mas que recentemente voltou a ganhar força. É o caso do Recife, de Curitiba e de várias outras capitais, onde projetos e programas públicos, financiados com recursos públicos, destinam-se à requalificação dessas regiões. E, no bojo deste processo, está o crescimento de lançamentos imobiliários. 

Veja: a questão vai além da regulação. Passa também pela concepção de quais áreas receberão infraestruturas e serão requalificadas. Que tipo de moradia será produzida nestes territórios. Qual estoque imobiliário será renovado, no caso dos projetos de retrofit, e quais ficarão de fora. Há uma diferença fundamental entre moradia para se morar e moradia para se investir; e o Estado acaba fomentando este último tipo de processo. 

Em Curitiba, onde você investiga este tema, os compactos são movidos por fundos globais, incorporadoras ou pelo “brasileiro que tem uma poupança”? Quem dá as cartas neste mercado, afinal?

Quanto aos compradores, não é que não existam investidores com um volume maior. Há casos de grupos ou pessoas que possuem várias unidades ou empreendimentos. Mas muitos são investidores que identificam nesse mercado uma oportunidade de investimento, que fazem quase um trade-off entre investir em um compacto ou em um fundo, ou mesmo em outra aplicação financeira, e acabam optando por esse segmento. Encontramos com frequência esse perfil de investidor que vê na compra dos compactos uma alternativa para obter uma segunda fonte de renda. Uma questão interessante é que muitos desses proprietários não disponibilizam necessariamente as unidades em plataformas como o Airbnb. Em vários casos, adotam outras formas de gestão e locação desses imóveis. 

A maior parte dessa produção está concentrada em incorporadoras locais, sem capital aberto e fora da bolsa de valores. Algumas delas chegaram a se especializar na construção de apartamentos compactos, enquanto outras criaram suas redes de negócio voltadas a esse segmento. Um aspecto relevante são as empresas que não atuam apenas como incorporadoras: constituíram previamente um banco de terras em áreas estratégicas da cidade, tornando-se também proprietárias das áreas onde os empreendimentos serão desenvolvidos.

Quando incorporador e proprietário são a mesma figura, qualquer discussão sobre regulação urbanística se torna ainda mais difícil. Se o poder público tenta implementar instrumentos de recuperação da valorização imobiliária que incidem sobre o proprietário, poderia, em tese, encontrar nos incorporadores aliados potenciais. No entanto, com a fusão das duas figuras em um mesmo agente, essa articulação se torna mais complexa. 

Qual é o impacto em uma região que recebe muitos microapartamentos? A infraestrutura urbana está preparada para a promessa de adensamento do mercado?

Eventualmente, os compactos podem gerar maior carga sobre a infraestrutura urbana, especialmente a de transporte. Trata-se, porém, de uma demanda bastante rotativa. A questão central é saber o quanto essas unidades estão efetivamente ocupadas e por quanto tempo ao longo do ano. Unidades voltadas ao público estudantil, por exemplo, tendem a manter ocupação mais estável; outras apresentam rotatividade mais intensa. Mas o ponto essencial, para mim, é outro: essas unidades estão sendo produzidas em áreas privilegiadas, que tiveram um custo social elevado para serem estruturadas. Esse custo inclui investimentos públicos em transporte coletivo, saneamento, sistema viário e outras infraestruturas — investimentos que não vêm apenas do Estado, mas da sociedade como um todo.

Quando vizinhanças inteiras — repletas de comércio, serviços, shoppings e equipamentos urbanos — são reservadas para um tipo de moradia que não atende quem efetivamente vive na cidade, mas sim quem transita ou investe, há um efeito perverso. Trata-se da reserva de localizações privilegiadas cuja produção exigiu alto custo social e muito tempo para ser construída. Se investigarmos onde se concentram os compactos, veremos que ocupam justamente essas áreas. O que se faz, então, é reservar certas regiões da cidade para usos que não são essencialmente de morar — e isso sem nem entrar na questão da habitação de interesse social.

Modelos compactos podem ser opções viáveis, ou bem-vindas, para moradias sociais, como em programas como o Minha Casa Minha Vida?

Há uma precarização da moradia produzida pelo mercado que ainda carece de mais estudos. No caso das unidades de interesse social, qual é a real capacidade de uma unidade dessas para acomodar uma família? Essa mesma família estaria melhor acomodada em outra unidade habitacional, ainda que localizada mais distante?

Não estou dizendo que a solução seja não produzir moradia em áreas bem localizadas. A questão é que, ao fazê-lo por meio de unidades tão pequenas, precisamos nos perguntar: qual é a real capacidade de acomodação dessas famílias? Se 30 metros quadrados já são uma área reduzida para uma pessoa, imagine para famílias com filhos. Em muitos casos, isso se torna inviável e pode representar um entrave à própria permanência dessas famílias nessas localizações.

Ou seja, encarcera a vida cotidiana e cria armadilhas para a cidade…

O debate sobre os compactos é muito importante porque está associado a uma questão que me instiga bastante: a ideia de que a presença desses empreendimentos representaria uma nova forma de vida, um novo modo de viver nas metrópoles. Existe um marketing poderoso, voltado principalmente para as gerações mais jovens, que apresenta esse modelo como algo descolado: você está próximo de tudo, tem mobilidade, vive aqui hoje e ali amanhã. E surge a pergunta: por que investir na compra de uma casa?

Mas a questão de fundo é outra: estamos falando de uma dificuldade crescente de acesso à moradia — e, sobretudo, de acesso a uma moradia adequada ao desenvolvimento da vida cotidiana e às necessidades mais básicas das pessoas. Afinal, o que significa viver grande parte da vida em um apartamento de 25 metros quadrados? Que qualidade de vida é possível num ambiente tão restrito, quando poderíamos estar produzindo um estoque imobiliário muito mais qualificado?

São questões que raramente aparecem nas discussões sobre plano diretor e regulação urbanística. Afinal, o discurso dominante está associado a essa suposta nova forma de vida, quase como se a moradia passasse a ser tratada como um serviço, sobretudo no segmento dos compactos.

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