{"id":100892,"date":"2026-08-18T17:28:10","date_gmt":"2026-08-18T20:28:10","guid":{"rendered":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/o-centro-de-sp-precisa-de-retrofit\/"},"modified":"2026-08-18T17:28:10","modified_gmt":"2026-08-18T20:28:10","slug":"o-centro-de-sp-precisa-de-retrofit","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/o-centro-de-sp-precisa-de-retrofit\/","title":{"rendered":"O centro de SP precisa de retrofit?"},"content":{"rendered":"<figure><img loading=\"lazy\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1500\" height=\"998\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/photo_4911512287047257386_w-2048x1363.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/outraspalavras.nyc3.cdn.digitaloceanspaces.com\/media\/2026\/08\/photo_4911512287047257386_w-1500x998.jpg 1500w, https:\/\/outraspalavras.nyc3.cdn.digitaloceanspaces.com\/media\/2026\/08\/photo_4911512287047257386_w-300x200.jpg 300w, https:\/\/outraspalavras.nyc3.cdn.digitaloceanspaces.com\/media\/2026\/08\/photo_4911512287047257386_w-768x511.jpg 768w, https:\/\/outraspalavras.nyc3.cdn.digitaloceanspaces.com\/media\/2026\/08\/photo_4911512287047257386_w-1536x1022.jpg 1536w, https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/photo_4911512287047257386_w-2048x1363.jpg 2048w, https:\/\/outraspalavras.nyc3.cdn.digitaloceanspaces.com\/media\/2026\/08\/photo_4911512287047257386_w-272x182.jpg 272w\" sizes=\"auto, (max-width: 1500px) 100vw, 1500px\"><figcaption>Foto: Marcelo Camargo\/Ag\u00eancia Brasil<br \/><\/figcaption><\/figure>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<h4>Boletim Outras Palavras<\/h4>\n<p>Receba por email, diariamente, todas as publica\u00e7\u00f5es do site<\/p>\n<\/p><\/div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<div>\n                <button type=\"submit\">Assinar<\/button><br \/>\n                <button disabled type=\"button\"> <\/p>\n<div><\/div>\n<p> <span>Loading&#8230;<\/span> <\/button>\n              <\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<div>\n            <button type=\"submit\">Assinar<\/button><br \/>\n            <button disabled type=\"button\"> <\/p>\n<div><\/div>\n<p> <span>Loading&#8230;<\/span> <\/button>\n          <\/div>\n<\/p><\/div>\n<div>\n<div>\n<h4>Agradecemos!<\/h4>\n<p>Voc\u00ea j\u00e1 est\u00e1 inscrito e come\u00e7ar\u00e1 a receber os boletins em breve. Boa leitura!<\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>Nos \u00faltimos anos, a reforma de edif\u00edcios antigos \u2013 rebatizada pelo mercado e pelo poder p\u00fablico como <em>retrofit<\/em> \u2013 passou a ocupar o centro do debate sobre o futuro da regi\u00e3o central de S\u00e3o Paulo. A promessa parece sedutora: recuperar pr\u00e9dios vazios, preservar o patrim\u00f4nio arquitet\u00f4nico, atrair moradores e revitalizar uma \u00e1rea marcada por d\u00e9cadas de abandono. Mas essa narrativa esconde uma quest\u00e3o fundamental. O problema do centro nunca foi apenas a exist\u00eancia de edif\u00edcios ociosos. O problema sempre foi a aus\u00eancia de uma pol\u00edtica p\u00fablica capaz de enfrentar a complexidade social, econ\u00f4mica e urbana deste territ\u00f3rio.<\/p>\n<p>A regi\u00e3o central concentra algumas das maiores contradi\u00e7\u00f5es da metr\u00f3pole. Convivem ali edif\u00edcios vazios, infraestrutura consolidada, patrim\u00f4nio hist\u00f3rico, intensa atividade econ\u00f4mica formal e informal, institui\u00e7\u00f5es culturais, popula\u00e7\u00e3o em situa\u00e7\u00e3o de rua, corti\u00e7os, ocupa\u00e7\u00f5es organizadas por movimentos de moradia, al\u00e9m de problemas relacionados ao tr\u00e1fico de drogas, inseguran\u00e7a e degrada\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os p\u00fablicos. Trata-se de um territ\u00f3rio onde diferentes formas de vulnerabilidade coexistem com enorme potencial urbano.<\/p>\n<p>Desde os anos 1980, sucessivas administra\u00e7\u00f5es municipais e estaduais apresentaram projetos para transformar essa regi\u00e3o. Mudaram os discursos, mudaram as prioridades, mudaram os nomes dos programas. Em comum, permaneceram interven\u00e7\u00f5es fragmentadas e incapazes de responder \u00e0 complexidade do centro. Mais recentemente, consolidou-se uma nova narrativa: a de que o <em>retrofit<\/em> seria a solu\u00e7\u00e3o capaz de alterar definitivamente o perfil da \u00e1rea central.<\/p>\n<div>\n<div><img loading=\"lazy\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Prancheta--15.png\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/Prancheta--15.png 680w, https:\/\/outraspalavras.nyc3.cdn.digitaloceanspaces.com\/media\/2022\/12\/Prancheta-4-300x110.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 680px) 100vw, 680px\" width=\"680\" height=\"250\"><\/div>\n<\/div>\n<p>Essa leitura ignora uma caracter\u00edstica fundamental do centro paulistano. Com o deslocamento das elites e das atividades financeiras para novas centralidades da cidade, o centro tradicional n\u00e3o se tornou um territ\u00f3rio vazio. Tornou-se um territ\u00f3rio popular.<\/p>\n<p>Ali continuam concentradas atividades comerciais e de servi\u00e7os utilizadas diariamente por milhares de trabalhadores e consumidores vindos de diferentes regi\u00f5es da cidade e at\u00e9 do pa\u00eds. Permanecem importantes equipamentos culturais, institui\u00e7\u00f5es p\u00fablicas, comunidades hist\u00f3ricas e novas popula\u00e7\u00f5es migrantes, brasileiras e estrangeiras. O centro tamb\u00e9m se evidenciou como um importante territ\u00f3rio negro, dimens\u00e3o frequentemente invisibilizada pelas pol\u00edticas urbana e pelos discursos oficiais e da m\u00eddia.<\/p>\n<p>Ao lado das atividades formais, a regi\u00e3o abriga vendedores ambulantes, catadores de materiais recicl\u00e1veis, pequenos comerciantes e trabalhadores informais cuja sobreviv\u00eancia depende diretamente da perman\u00eancia naquele territ\u00f3rio. Muitos vivem em corti\u00e7os, pens\u00f5es ou ocupa\u00e7\u00f5es de edif\u00edcios abandonados, pagando valores elevados por moradias extremamente prec\u00e1rias. Foi justamente essa realidade que impulsionou, desde a d\u00e9cada de 1990, a organiza\u00e7\u00e3o dos movimentos de moradia e a ocupa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis vazios como estrat\u00e9gia de sobreviv\u00eancia e reivindica\u00e7\u00e3o do direito \u00e0 cidade.<\/p>\n<p>Grande parte dos projetos recentes simplesmente desconsidera essa popula\u00e7\u00e3o. Em alguns casos, prop\u00f5e-se a substitui\u00e7\u00e3o completa de bairros populares por novos empreendimentos imobili\u00e1rios. Em outros, a transforma\u00e7\u00e3o urbana vem acompanhada por remo\u00e7\u00f5es for\u00e7adas, expuls\u00e3o de moradores de corti\u00e7os e ocupa\u00e7\u00f5es, repress\u00e3o policial e criminaliza\u00e7\u00e3o de lideran\u00e7as dos movimentos sociais. A remo\u00e7\u00e3o da Favela do Moinho, do teatro do Container e as expuls\u00f5es ocorridas em Campos El\u00edseos e na Luz s\u00e3o exemplos recentes de uma estrat\u00e9gia que trata determinados grupos sociais como obst\u00e1culos ao projeto de cidade pretendido.<\/p>\n<p>Existe, entretanto, outra hist\u00f3ria sobre a reutiliza\u00e7\u00e3o dos edif\u00edcios vazios do centro \u2013 uma hist\u00f3ria frequentemente esquecida no debate atual.<\/p>\n<p>Muito antes de o termo <em>retrofit<\/em> se tornar uma marca de mercado, os movimentos de moradia j\u00e1 defendiam a recupera\u00e7\u00e3o desses im\u00f3veis como pol\u00edtica habitacional. Em meados da d\u00e9cada de 1990, levantamentos realizados pelos pr\u00f3prios movimentos identificavam cerca de 300 edif\u00edcios pass\u00edveis de adapta\u00e7\u00e3o para uso residencial. Assessorias t\u00e9cnicas chegaram a elaborar estudos e projetos arquitet\u00f4nicos demonstrando a viabilidade dessa transforma\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>Naquele momento, havia condi\u00e7\u00f5es particularmente favor\u00e1veis. Os im\u00f3veis tinham baixo valor de mercado, seus propriet\u00e1rios frequentemente n\u00e3o possu\u00edam recursos para reform\u00e1-los e o mercado imobili\u00e1rio demonstrava pouco interesse por esse tipo de empreendimento. Ao mesmo tempo, programas p\u00fablicos como o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), da Caixa Econ\u00f4mica Federal, e o Programa de Atua\u00e7\u00e3o em Corti\u00e7os (PAC-BID), da CDHU, foram adaptados a fim de viabilizar opera\u00e7\u00f5es dessa natureza. Embora esses programas n\u00e3o tivessem sido concebidos especificamente para o centro, indicavam a possibilidade de construir uma pol\u00edtica p\u00fablica voltada ao reaproveitamento habitacional do patrim\u00f4nio edificado.<\/p>\n<div>\n<div><img loading=\"lazy\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/ADC30_Engels_anuncio_OP-1.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/ADC30_Engels_anuncio_OP-1.jpg 728w, https:\/\/outraspalavras.nyc3.cdn.digitaloceanspaces.com\/media\/2022\/07\/ADC30_Engels_anuncio_OP-300x37.jpg 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 728px) 100vw, 728px\" width=\"728\" height=\"90\"><\/div>\n<\/div>\n<p>Essa perspectiva ganhou maior consist\u00eancia no in\u00edcio dos anos 2000. O Programa Morar no Centro articula reabilita\u00e7\u00e3o urbana e produ\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o de interesse social, reconhecendo que recuperar edif\u00edcios significava tamb\u00e9m garantir a perman\u00eancia da popula\u00e7\u00e3o residente. A administra\u00e7\u00e3o municipal incorporou instrumentos urban\u00edsticos derivados do Estatuto da Cidade, como por exemplo as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS 3) que poderiam facilitar a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ociosos para fins sociais.<\/p>\n<figure><figcaption>Foto: Ana Paula Hirama\/Flickr<\/figcaption><\/figure>\n<p>A ideia, portanto, nunca foi simplesmente reformar pr\u00e9dios (priorizando o interesse do mercado). Tratava-se de utilizar o estoque imobili\u00e1rio existente para atender a demanda habitacional em uma \u00e1rea dotada de infraestrutura, empregos e servi\u00e7os.<\/p>\n<p>No entanto, diversos fatores contribu\u00edram para que os resultados fossem apenas pontuais, inclusive a incapacidade persistente do munic\u00edpio de utilizar os instrumentos para obter im\u00f3veis por pre\u00e7os compat\u00edveis. Em mais de tr\u00eas d\u00e9cadas, apesar da press\u00e3o das ocupa\u00e7\u00f5es dos movimentos de moradias, a provis\u00e3o habitacional p\u00fablica no centro resultou em apenas\u00a068 empreendimentos. Cerca de 26% (18 empreendimentos) dessa produ\u00e7\u00e3o ocorreram nos pr\u00e9dios ocupados, atendendo a demanda dos movimentos.<\/p>\n<p>O interesse do setor privado pelo reaproveitamento do estoque constru\u00eddo mudou a partir de meados da segunda metade da d\u00e9cada de 2010, com o reposicionamento do mercado imobili\u00e1rio, e cria\u00e7\u00e3o de condi\u00e7\u00f5es favor\u00e1veis do ponto de vista das pol\u00edticas p\u00fablicas e da regula\u00e7\u00e3o urban\u00edstica, para seu direcionamento para o centro. Na conflu\u00eancia destes aspectos, a habita\u00e7\u00e3o passar\u00e1 a aparecer nos discursos dos setores p\u00fablico e privado como o novo caminho para a \u201crevitaliza\u00e7\u00e3o\u201d do centro de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n<p>\u00c9 nesse contexto que a prefeitura aprova, em 2021, o Programa Requalifica Centro. A lei estabelece incentivos fiscais, flexibiliza\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas e simplifica\u00e7\u00e3o de procedimentos para estimular a reforma de edif\u00edcios constru\u00eddos at\u00e9 1992 em um determinado per\u00edmetro da \u00e1rea central. Seus objetivos declarados incluem reduzir a ociosidade imobili\u00e1ria, preservar o patrim\u00f4nio e ampliar a densidade populacional.<\/p>\n<p>N\u00e3o h\u00e1 d\u00favida de que esses instrumentos reduzem custos, riscos e prazos para investidores privados. A quest\u00e3o \u00e9 outra: eles n\u00e3o estabelecem mecanismos capazes de assegurar que os benef\u00edcios p\u00fablicos concedidos resultem em moradia para a popula\u00e7\u00e3o de baixa renda que j\u00e1 vive ou trabalha na regi\u00e3o.<\/p>\n<p>A pr\u00f3pria mudan\u00e7a terminol\u00f3gica ajuda a compreender essa inflex\u00e3o.<\/p>\n<p>Originalmente utilizado na ind\u00fastria para designar a atualiza\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica de equipamentos obsoletos, o termo <em>retrofit<\/em> foi progressivamente incorporado ao campo da arquitetura para designar interven\u00e7\u00f5es em edif\u00edcios existentes, especialmente relacionadas \u00e0 moderniza\u00e7\u00e3o de instala\u00e7\u00f5es e ao desempenho energ\u00e9tico. Trata-se de um conceito centrado na escala da edifica\u00e7\u00e3o, preocupado com a adapta\u00e7\u00e3o f\u00edsica do im\u00f3vel. Quando esse conceito passa a orientar pol\u00edticas urbanas, ocorre uma mudan\u00e7a importante de perspectiva. A interven\u00e7\u00e3o deixa de ser concebida como parte de uma estrat\u00e9gia de transforma\u00e7\u00e3o territorial para concentrar-se na valoriza\u00e7\u00e3o individual de cada propriedade. O foco desloca-se da pol\u00edtica p\u00fablica para o empreendimento.<\/p>\n<p>Em apenas tr\u00eas anos de vig\u00eancia do programa foram aprovados 37 empreendimentos e 27 est\u00e3o em fase final de an\u00e1lise, entre residenciais, comerciais, servi\u00e7os e mistos. <strong>A ren\u00fancia fiscal para esses empreendimentos \u00e9 de cerca de R$ 89 milh\u00f5es.\u00a0 Os empreendimentos residenciais s\u00e3o a maioria, e resultaram em 5.274 unidades habitacionais, das quais apenas 412 destinadas \u00e0 Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social (7,8%)<\/strong>. Ou seja, a maior parte desses empreendimentos destina-se a segmentos de mercado muito diferentes daqueles que motivaram originalmente a defesa da reutiliza\u00e7\u00e3o dos edif\u00edcios vazios. Dentre os empreendimentos habitacionais e de servi\u00e7os, h\u00e1 uma grande quantidade de unidades sendo direcionadas para loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o, alimentando um ciclo de valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria que pouco dialoga com as necessidades habitacionais da popula\u00e7\u00e3o de menor renda. Por outro lado, n\u00e3o h\u00e1 controle oficial sobre o real direcionamento das unidades produzidas como HIS para a demanda alvo, fato que foi recentemente pauta de uma CPI realizada na C\u00e2mara Municipal paulistana, interrompida de forma abrupta e autorit\u00e1ria pela pr\u00f3pria C\u00e2mara.<\/p>\n<p>O Requalifica prop\u00f5e o <em>retrofit<\/em> como forma de recolocar no mercado os im\u00f3veis, mas n\u00e3o vincula os benef\u00edcios concedidos ao atendimento da popula\u00e7\u00e3o de baixa renda j\u00e1 residente no centro. Dessa forma, o programa tende a funcionar como pol\u00edtica p\u00fablica de valoriza\u00e7\u00e3o privada. N\u00e3o atende aos objetivos da luta dos movimentos sociais pela moradia, pelo direito de permanecer no centro, pr\u00f3xima ao mercado de trabalho e outras facilidades para sua sobreviv\u00eancia. Al\u00e9m disso, prejudica os projetos populares, pois cria uma competi\u00e7\u00e3o absolutamente desigual pelos pr\u00e9dios, j\u00e1 que os empreendedores privados t\u00eam maiores possibilidades do que os movimentos sociais de negociar, seja pelos valores que podem pagar, seja pelos mecanismos utiliz\u00e1veis.<\/p>\n<p>Recuperar im\u00f3veis abandonados, preservar patrim\u00f4nio e reafirmar a fun\u00e7\u00e3o social da propriedade s\u00e3o objetivos importantes para qualquer grande cidade. O problema n\u00e3o est\u00e1 na reforma dos edif\u00edcios, mas na aus\u00eancia de uma pol\u00edtica p\u00fablica que oriente essa transforma\u00e7\u00e3o segundo crit\u00e9rios de interesse coletivo. <strong>O que este artigo defende \u00e9 que a reabilita\u00e7\u00e3o do centro da cidade n\u00e3o passa apenas por uma quest\u00e3o t\u00e9cnica e econ\u00f4mica em torno da reutiliza\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio edificado ou por interven\u00e7\u00f5es pontuais, mas pelo desenho de uma pol\u00edtica p\u00fablica capaz de lidar com a complexidade deste territ\u00f3rio de forma mais ampla, incluindo a perman\u00eancia das popula\u00e7\u00f5es mais vulnerabilizadas, o que n\u00e3o est\u00e1 sendo considerado na formula\u00e7\u00e3o proposta<\/strong>. O centro de S\u00e3o Paulo n\u00e3o precisa apenas de edif\u00edcios reformados; precisa de uma pol\u00edtica p\u00fablica intersetorial espec\u00edfica. Ou seja, uma articula\u00e7\u00e3o entre a pol\u00edtica habitacional com a pol\u00edtica urbana que proponha qualifica\u00e7\u00e3o dos espa\u00e7os p\u00fablicos que suportam a vida coletiva da popula\u00e7\u00e3o que efetivamente mora e trabalha.<\/p>\n<p>Sem essas articula\u00e7\u00f5es e o compromisso p\u00fablico com a perman\u00eancia das fam\u00edlias que j\u00e1 moram no centro, o<em> retrofit<\/em> ser\u00e1 apenas outro nome para a expuls\u00e3o.<\/p>\n<hr>\n<p><em>Este texto integra uma s\u00e9rie de artigos, escritos por integrantes do INCT Produ\u00e7\u00e3o da Casa e da Cidade (sediado na FAU-USP), com base nos cap\u00edtulos do livro rec\u00e9m-lan\u00e7ado <\/em><em>A produ\u00e7\u00e3o da casa e da cidade no Brasil contempor\u00e2neo: novos estudos sobre autoconstru\u00e7\u00e3o, Estado e imobili\u00e1rio<\/em><\/p>\n<\/p>\n<div>\n<div>\n<p><span><em>Outras Palavras \u00e9 feito por muitas m\u00e3os. 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Mas o atual programa entregou s\u00f3 7% \u00e0 faixa mais pobre e virou pol\u00edtica de valoriza\u00e7\u00e3o privada. Objetivo n\u00e3o deveria ser apenas \u201creformar\u201d, mas garantir perman\u00eancia de quem vive e trabalha na regi\u00e3o<\/p>\n<p>The post <a href=\"https:\/\/outraspalavras.net\/outras-cidades\/o-centro-de-sp-precisa-de-retrofit\/\">O centro de SP precisa de &lt;i&gt;retrofit&lt;\/i&gt;?<\/a> appeared first on <a href=\"https:\/\/outraspalavras.net\/\">Outras Palavras<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":100893,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"fifu_image_url":"","fifu_image_alt":"","footnotes":""},"categories":[12842,80340,80341,42025,1356,80342,30105,8899,3194,80343,80344,38035,80345],"tags":[],"class_list":["post-100892","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-centro-de-sao-paulo","category-centro-paulistano","category-edificios-ociosos","category-espacos-publicos","category-mercado-imobiliario","category-ociosidade-imobiliaria","category-outras-cidades","category-politica-habitacional","category-politica-publica","category-reabilitacao-de-edificios","category-reaproveitamento-habitacional","category-retrofit","category-territorio-popular"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/100892","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=100892"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/100892\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/media\/100893"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=100892"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=100892"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=100892"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}