{"id":77225,"date":"2026-03-07T15:04:03","date_gmt":"2026-03-07T18:04:03","guid":{"rendered":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/retrofit-novissima-bandeira-da-especulacao\/"},"modified":"2026-03-07T15:04:03","modified_gmt":"2026-03-07T18:04:03","slug":"retrofit-novissima-bandeira-da-especulacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/retrofit-novissima-bandeira-da-especulacao\/","title":{"rendered":"Retrofit, nov\u00edssima bandeira da especula\u00e7\u00e3o?"},"content":{"rendered":"<figure><img fetchpriority=\"high\" fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1280\" height=\"720\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/acertos-e-contradicoes-no-retrofit-dos-centros-urbanos-o-caso-de-sao-paulo_2.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/acertos-e-contradicoes-no-retrofit-dos-centros-urbanos-o-caso-de-sao-paulo_2.jpg 1280w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07150010\/acertos-e-contradicoes-no-retrofit-dos-centros-urbanos-o-caso-de-sao-paulo_2-300x169.jpg 300w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07150010\/acertos-e-contradicoes-no-retrofit-dos-centros-urbanos-o-caso-de-sao-paulo_2-768x432.jpg 768w\" sizes=\"(max-width: 1280px) 100vw, 1280px\"><figcaption>Foto: Joao Batista Shimoto\/Creative Commons<\/figcaption><\/figure>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<h4>Boletim Outras Palavras<\/h4>\n<p>Receba por email, diariamente, todas as publica\u00e7\u00f5es do site<\/p>\n<\/p><\/div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<div>\n                <button type=\"submit\">Assinar<\/button><br \/>\n                <button disabled type=\"button\"> <\/p>\n<div><\/div>\n<p> <span>Loading&#8230;<\/span> <\/button>\n              <\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<div>\n            <button type=\"submit\">Assinar<\/button><br \/>\n            <button disabled type=\"button\"> <\/p>\n<div><\/div>\n<p> <span>Loading&#8230;<\/span> <\/button>\n          <\/div>\n<\/p><\/div>\n<div>\n<div>\n<h4>Agradecemos!<\/h4>\n<p>Voc\u00ea j\u00e1 est\u00e1 inscrito e come\u00e7ar\u00e1 a receber os boletins em breve. Boa leitura!<\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>Era uma vez um restaurante <em>hype<\/em> com piscina, terra\u00e7o e p\u00e3o na chapa por trinta contos no centro de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n<p>\u2014 Ele foi fechado, senhor. Agora, \u00e9 um espa\u00e7o de conviv\u00eancia exclusivo para os nossos <em>h\u00f3spedes<\/em> \u2014 informou o recepcionista.\u00a0 \u2014 Posso te ajudar em mais alguma coisa, senhor?\u00a0<\/p>\n<p><em>H\u00f3spedes.<\/em> O lobby do pr\u00e9dio exibe poltronas butterfly modernistas, lumin\u00e1rias desenhadas por Paulo Mendes da Rocha e um bagageiro reluzente digno de filmes antigos. H\u00e1 malas pelo sagu\u00e3o; h\u00f3spedes aguardam o Uber ou o <em>check-in<\/em>.<\/p>\n<div>\n<div><img loading=\"lazy\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/14--12.png\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/14--12.png 680w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2025\/12\/04164350\/14-1-300x110.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 680px) 100vw, 680px\" width=\"680\" height=\"250\"><\/div>\n<\/div>\n<p>O ic\u00f4nico Edif\u00edcio Renata Sampaio Ferreira que, assim como o Copan, integra a chamada \u201cMancha da S\u00e3o Paulo Moderna\u201d, foi convertido num \u201chotel da plataformiza\u00e7\u00e3o\u201d. Assinado por Oswaldo Bratke, um dos grandes nomes da arquitetura moderna paulista na d\u00e9cada de 1950, este pr\u00e9dio protegido pelo patrim\u00f4nio hist\u00f3rico tornou-se o caso mais emblem\u00e1tico da recente onda de retrofit liderada pelo mercado no centro da maior metr\u00f3pole brasileira. As fachadas, marcadas pelos cobog\u00f3s arrojados que lhe conferem identidade, foram restauradas e os 13 pavimentos foram atualizados para abrigar 93 apartamentos retrofitados dispon\u00edveis somente para loca\u00e7\u00e3o, principalmente para alugu\u00e9is de curta-temporada \u2014 um m\u00eas pode custar at\u00e9 trinta mil reais!<\/p>\n<p>A requalifica\u00e7\u00e3o \u00e9 um empreendimento da Planta.inc, incorporadora especializada em retrofits, em parceria com a Tabas, startup de \u201caluguel flex\u00edvel\u201d, comprada ao final do ano passado pela norte-americana Blueground. O prefeito de S\u00e3o Paulo, Ricardo Nunes, esteve presente na festa de inaugura\u00e7\u00e3o do <em>nov\u00edssimo<\/em> Renata Sampaio em 2023, afinal, o projeto foi o primeiro a obter o Habite-se, documento de conclus\u00e3o das obras de retrofit com recursos municipais. Nunes\u00a0 promete atrair cerca de 220 mil novos moradores \u2014 e muitos investidores \u2014 para o centro. A arma: o Programa Requalifica Centro, lan\u00e7ado em 2021, que cria incentivos fiscais para estimular o retrofit de edif\u00edcios constru\u00eddos ha pelo menos tr\u00eas d\u00e9cadas, dentro de um per\u00edmetro previamente definido.\u00a0<\/p>\n<figure><img decoding=\"async\" width=\"750\" height=\"562\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/edificio-renata-metro-arquitetos_5.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/edificio-renata-metro-arquitetos_5.jpg 750w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07143049\/edificio-renata-metro-arquitetos_5-300x225.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 750px) 100vw, 750px\"><figcaption><em>Edif\u00edcio Renata Sampaio: Foto: Metro\/Archdaily<\/em><\/figcaption><\/figure>\n<p>O pacote generoso inclui apoio financeiro para o pr\u00f3prio <em>retrofit, <\/em>isen\u00e7\u00e3o de IPTU nos tr\u00eas primeiros anos ap\u00f3s a conclus\u00e3o da obra, aplica\u00e7\u00e3o de al\u00edquotas progressivas por cinco anos, redu\u00e7\u00e3o do Imposto Sobre Servi\u00e7os de Qualquer Natureza (ISS) para 2% nos servi\u00e7os ligados \u00e0 requalifica\u00e7\u00e3o (como engenharia, arquitetura e constru\u00e7\u00e3o), isen\u00e7\u00e3o de Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) para im\u00f3veis reformados e dispensa de taxas municipais de instala\u00e7\u00e3o e funcionamento por cinco anos, entre outros benef\u00edcios. No mesmo ano da inaugura\u00e7\u00e3o do Renata Sampaio, o prefeito paulistano prometeu e cumpriu: R$ 1 bilh\u00e3o foram destinados para cobrir at\u00e9 25% do custo das obras em im\u00f3veis situados no per\u00edmetro do programa, sob a promessa de destinar 60% dos recursos para habita\u00e7\u00e3o de interesse social. Por\u00e9m, o fez sem estudos p\u00fablicos de impacto financeiro e social ou debate amplo em inst\u00e2ncias participativas.<\/p>\n<p>O retrofit envolve diagn\u00f3stico t\u00e9cnico, planejamento, refor\u00e7o estrutural, readequa\u00e7\u00e3o de usos e preserva\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio. Mais do que atualizar pr\u00e9dios antigos ou degradados, busca torn\u00e1-los eficientes e sustent\u00e1veis, algumas vezes com a ado\u00e7\u00e3o de energias renov\u00e1veis e menor impacto ambiental. Busca-se evitar a\u00a0 demoli\u00e7\u00e3o \u2014 a sa\u00edda mais simples e imediata,mas tamb\u00e9m a mais brutal e onerosa, al\u00e9m de invi\u00e1vel, no caso de pr\u00e9dios tombados. N\u00e3o h\u00e1 desperd\u00edcio de energia, materiais e, sobretudo, hist\u00f3ria.\u00a0<\/p>\n<p>Embora S\u00e3o Paulo seja o \u201cepicentro\u201d, a captura de incentivos p\u00fablicos para a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria via retrofit avan\u00e7a em outras grandes cidades \u2014 e com outros nomes, como o Programa Revitalizar em Salvador, o Recentro em Recife, o projeto Centro de Todo Mundo em Belo Horizonte e o Reviver o Centro no Rio de Janeiro.\u00a0<\/p>\n<p>\u201cO pr\u00f3prio nome <em>retrofit<\/em> j\u00e1 carrega uma linguagem de mercado\u201d, sublinha Laisa Stroher, professora da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) e pesquisadora do LabCidade. \u201cAntes, fal\u00e1vamos em reforma de edif\u00edcios ociosos, com o Estado desapropriando, participando ativamente das obras e mediando quem seriam os benefici\u00e1rios da pol\u00edtica p\u00fablica. N\u00e3o era apenas uma pol\u00edtica de incentivo, de repassar recursos para o mercado fazer o que quisesse\u201d, completa ela.<\/p>\n<p>Seu ponto de cr\u00edtica \u00e9 a apropria\u00e7\u00e3o crescente de recursos p\u00fablicos para financiar o mercado imobili\u00e1rio de alto padr\u00e3o, em vez de democratizar o acesso \u00e0 terra e o direito \u00e0 moradia digna. \u201cAl\u00e9m dos incentivos fiscais, conceder recurso a fundo perdido \u00e9 realmente algo in\u00e9dito\u201d, diz a professora. \u201cTemos propriet\u00e1rios que passaram d\u00e9cadas especulando, muitas vezes sem pagar impostos, e que, ao aderirem ao Reviver o Centro, por exemplo, recebem o perd\u00e3o dessas d\u00edvidas. Ou seja, al\u00e9m dos incentivos, ainda s\u00e3o bonificados\u201d.<\/p>\n<div>\n<div><\/div>\n<\/div>\n<p><strong>O MERCADO \u201cDESCOBRE\u201d O RETROFIT<\/strong><\/p>\n<p>O retrofit, em si, n\u00e3o nasceu vil\u00e3o. Ao contr\u00e1rio, pode ajudar a reocupar os centros esvaziados das cidades, aproveitar a infraestrutura urbana j\u00e1 instalada, preservar o patrim\u00f4nio hist\u00f3rico e cultural ao destinar im\u00f3veis tombados \u00e0 moradia, al\u00e9m de, \u00e9 claro, enfrentar o d\u00e9ficit habitacional \u2014 s\u00f3\u00a0 na capital paulista, h\u00e1\u00a0 589 mil domic\u00edlios desocupados, de acordo com o Censo 2022. Pode ser um contraponto ao mercado da constru\u00e7\u00e3o civil, sempre mais interessado na produ\u00e7\u00e3o de grande n\u00famero de moradias e nos consequentes ganhos em escala. O Brasil, no entanto, ainda est\u00e1 em processo de constru\u00e7\u00e3o de uma cultura robusta de retrofit, tanto na arquitetura quanto na engenharia e na m\u00e3o de obra especializadas. Esse hiato decorre, em grande medida, de uma urbaniza\u00e7\u00e3o tardia e vertiginosa. H\u00e1 cerca de 70 anos, S\u00e3o Paulo contava com apenas 2 milh\u00f5es de habitantes \u2014 n\u00famero que se multiplicaria em poucas d\u00e9cadas.<\/p>\n<p>O crescimento acelerado consolidou a l\u00f3gica predominante de substitui\u00e7\u00e3o, e n\u00e3o a da preserva\u00e7\u00e3o ou reutiliza\u00e7\u00e3o do estoque constru\u00eddo, como analisa o vereador e professor da Universidade de S\u00e3o Paulo Nabil Bonduki, que foi relator do Plano Diretor Estrat\u00e9gico (PDE) de S\u00e3o Paulo em 2002 e 2014, nas gest\u00f5es de Marta Suplicy, e Fernando Haddad. Ele lembra: , em sucessivos ciclos imobili\u00e1rios, a cidade trocou a mem\u00f3ria pelo concreto fresco, demolindo boa parte de seu patrim\u00f4nio edificado antes mesmo que ele pudesse envelhecer. \u201cQuando estudei, nos anos 1970, n\u00e3o se falava em retrofit, mas em erguer edif\u00edcios novos \u2014 e o pa\u00eds precisava disso\u201d, conta ele. \u201cPara igrejas ou pal\u00e1cios coloniais, como no Rio ou em Salvador, falava-se em restauro, que \u00e9 outra coisa\u201d. Algo bem diferente da Europa \u2014 especialmente Portugal, Espanha, Fran\u00e7a, Inglaterra e It\u00e1lia \u2014 onde a t\u00e9cnica foi e ainda \u00e9 largamente empregada.<\/p>\n<p>No Brasil, o retrofit tende a ganhar relev\u00e2ncia n\u00e3o somente no centro, mas tamb\u00e9m em outras regi\u00f5es da cidade, adverte Bonduki, pois \u201cassim como a popula\u00e7\u00e3o, os pr\u00e9dios tamb\u00e9m envelhecem \u2014 e, com o tempo, passam a exigir manuten\u00e7\u00e3o, moderniza\u00e7\u00e3o e adequa\u00e7\u00f5es que muitos n\u00e3o previam originalmente. Sem um programa estruturado, corremos o risco de ver mais im\u00f3veis em condi\u00e7\u00f5es prec\u00e1rias\u201d.\u00a0<\/p>\n<p>Na maior parte das cidades brasileiras, as \u00e1reas centrais, as mais antigas, perderam popula\u00e7\u00e3o nas \u00faltimas cinco d\u00e9cadas. Em resposta, diferentes esferas de governo lan\u00e7aram pol\u00edticas de reabilita\u00e7\u00e3o. O mercado, por\u00e9m, dava de ombros: reestruturar bairros ou reformar edif\u00edcios era pouco atrativo. Assim mesmo, as \u00e1reas centrais, apesar de \u201cesquecidas\u201d, aos poucos se valorizavam \u00e0 sombra de promessas recorrentes de renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<p>Reformas e moderniza\u00e7\u00f5es de edif\u00edcios, geralmente degradados, s\u00e3o caras. Custa mais que construir um pr\u00e9dio do zero, quando a planta do im\u00f3vel \u00e9 desenhada em detalhes; por exigir adaptar a estrutura existente para moradia; atualizar redes el\u00e9trica e hidr\u00e1ulica; preservar a identidade arquitet\u00f4nica; e realizar a adequa\u00e7\u00e3o \u00e0s normas construtivas atuais. Ou seja, uma enorme transforma\u00e7\u00e3o, principalmente interna, pois, muitas vezes, o pr\u00e9dio a ser retrofitado era um hotel, escrit\u00f3rio comercial ou reparti\u00e7\u00e3o p\u00fablica. Al\u00e9m disso, podem surgir<em> pepinos<\/em> n\u00e3o previstos no or\u00e7amento, pois o estado real do pr\u00e9dio antigo ou degradado s\u00f3 aparece durante a obra, trazendo custos extras.\u00a0<\/p>\n<p>Incentivos do poder p\u00fablico, claro, s\u00e3o necess\u00e1rios como um dos caminhos para combater a degrada\u00e7\u00e3o e a ociosidade dos im\u00f3veis. Nos \u00faltimos trinta anos, quem capitaneava a luta pelo retrofit eram os movimentos sociais de moradia, que ocupavam edif\u00edcios vazios e subutilizados nos centros das grandes cidades. Ap\u00f3s anos de press\u00e3o, negocia\u00e7\u00e3o e enfrentamento jur\u00eddico, conquistaram programas de habita\u00e7\u00e3o social que reconheceram \u2014 ainda que parcialmente \u2014 a fun\u00e7\u00e3o social desses im\u00f3veis e a urg\u00eancia de sua recupera\u00e7\u00e3o. Por\u00e9m, h\u00e1 cerca de cinco anos, houve uma guinada: o mercado abra\u00e7ou fervorosamente a bandeira do retrofit. Por que?<\/p>\n<p>H\u00e1 uma combina\u00e7\u00e3o de fatores que podem explicar esse recente interesse numa metr\u00f3pole como S\u00e3o Paulo. O primeiro \u00e9 o processo de verticaliza\u00e7\u00e3o, estimulado pela revis\u00e3o do Plano Diretor em 2023, que ampliou o chamado \u201craio de adensamento no entorno de esta\u00e7\u00f5es de metr\u00f4 e corredores de \u00f4nibus (e n\u00e3o mais 400m) Nesse per\u00edmetro, a altura m\u00e1xima das edifica\u00e7\u00f5es (o gabarito) foi muito flexibilizado. No entanto, a disponibilidade de terrenos em \u00e1reas bem localizadas da cidade n\u00e3o \u00e9 infinita, claro. Al\u00e9m disso, como apurou o <em>Jornal da Unesp<\/em>, o adensamento populacional em diversos bairros atravessados pelo <em>boom<\/em> imobili\u00e1rio vem saturando as infraestruturas de \u00e1gua, energia e esgoto, j\u00e1 que os investimentos em novos im\u00f3veis n\u00e3o s\u00e3o acompanhados por um planejamento dos servi\u00e7os urbanos. O retrofit numa \u00e1rea central, com ampla oferta de transporte p\u00fablico e infraestrutura consolidada para receber grande contingente de moradores, se torna uma op\u00e7\u00e3o para o mercado.<\/p>\n<figure><img decoding=\"async\" width=\"708\" height=\"900\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Grafico_Crescimento-total-708x900-1.png\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/Grafico_Crescimento-total-708x900-1.png 708w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07143243\/Grafico_Crescimento-total-708x900-1-236x300.png 236w\" sizes=\"(max-width: 708px) 100vw, 708px\"><\/figure>\n<p>H\u00e1 ainda a promessa e a expectativa de valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria impulsionada por opera\u00e7\u00f5es urbanas e pol\u00edticas de \u201crevitaliza\u00e7\u00e3o\u201d. Na pr\u00e1tica, esses processos frequentemente resultam na remo\u00e7\u00e3o de popula\u00e7\u00f5es consideradas indesej\u00e1veis \u2014 moradores de ocupa\u00e7\u00f5es, corti\u00e7os e pessoas em situa\u00e7\u00e3o de rua \u2014, como se observa, nos \u00faltimos anos, em \u00e1reas centrais de S\u00e3o Paulo como Luz, Glic\u00e9rio, Bom Retiro e Campos El\u00edseos.<\/p>\n<p>Outro fator: <em>o centro virou cool<\/em>. Nos \u00faltimos anos, o circuito cultural, bo\u00eamio e gastron\u00f4mico nas \u00e1reas centrais das metr\u00f3poles se fortaleceu, inclusive com restaurantes com estrelas Michelin, bares descolados e baladas frequentadas por celebridades. Jovens, talvez muito mais do que os arranjos familiares tradicionais, s\u00e3o atra\u00eddos para l\u00e1 em busca de uma vida urbana <em>mais vibrante<\/em>; e com servi\u00e7os mais \u00e0 m\u00e3o. Isso \u00e9 acompanhado, claro, da expuls\u00e3o de antigos moradores e comerciantes locais e a um centro convertido em canteiros de obras: em cada esquina, h\u00e1 pr\u00e9dios rec\u00e9m-inaugurados, estandes de vendas imobili\u00e1rias ou constru\u00e7\u00f5es a toque de caixa para microapartamentos; ou \u201cstudios\u201d, como s\u00e3o anunciados. Outro fator a ser considerado \u00e9 a \u201carquitetura de grife\u201d \u2014 no caso aqui os patrim\u00f4nios hist\u00f3ricos e edif\u00edcios assinados por arquitetos renomados \u2014 que passa a ser mobilizada como ativo capaz de gerar novas formas de rentabilidade, para al\u00e9m da tradicional renda fundi\u00e1ria, como j\u00e1 apontou o professor da Universidade Federal de S\u00e3o Paulo (Unifesp), Pedro Fiori Arantes, em <em>Arquitetura na era digital-financeira<\/em> (Editora 34, 2012). Nesse nicho, a hist\u00f3ria vira argumento de venda: um endere\u00e7o com valor simb\u00f3lico transforma-se em diferencial mercadol\u00f3gico, sobretudo nas vitrines digitais do Airbnb. Em S\u00e3o Paulo, al\u00e9m do edif\u00edcio Renata Sampaio, outros dois retrofits emblem\u00e1ticos voltados a moradores \u2014 ou <em>h\u00f3spedes<\/em> \u2014 aproveitaram-se desta l\u00f3gica: o Edif\u00edcio Virg\u00ednia, \u00edcone arquitet\u00f4nico dos anos 1950 pelo seu design modernista em \u201cV\u201d, e a antiga sede da Telesp, de 1939 (com unidades vendidas por at\u00e9 tr\u00eas milh\u00f5es de reais), projetada por Ramos de Azevedo (que tamb\u00e9m assina o Teatro Municipal e a Pinacoteca), na Rua Sete de Abril, ambos convertidos em empreendimentos de alto padr\u00e3o.<\/p>\n<figure><img loading=\"lazy\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"900\" height=\"600\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/retrofit-1.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/retrofit-1.jpg 900w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07143459\/retrofit-1-300x200.jpg 300w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07143459\/retrofit-1-768x512.jpg 768w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07143459\/retrofit-1-272x182.jpg 272w\" sizes=\"auto, (max-width: 900px) 100vw, 900px\"><figcaption><em>Antiga sede da Telesp. Foto: Divulga\u00e7\u00e3o\/ Metaforma<br \/><\/em><\/figcaption><\/figure>\n<p><strong>A \u201cTR\u00cdADE\u201d DA FINANCEIRIZA\u00c7\u00c3O<\/strong><\/p>\n<p>Diferentemente do mercado de im\u00f3veis novos \u2014 com regras claras e pap\u00e9is bem definidos \u2014, no retrofit do mercado nem sempre \u00e9 f\u00e1cil identificar quem faz o qu\u00ea: qual \u00e9 o papel do propriet\u00e1rio, do incorporador, dos bancos ou dos fundos imobili\u00e1rios. Tamb\u00e9m n\u00e3o h\u00e1 um modelo de financiamento padronizado. Enquanto a produ\u00e7\u00e3o de novas unidades conta com linhas bem delineadas, como as da Caixa Econ\u00f4mica, que garantem cr\u00e9dito facilitado \u00e0s construtoras, o retrofit ainda opera sem esse mesmo grau de clareza e estabilidade.<\/p>\n<p>H\u00e1 duas tend\u00eancias desse mercado em S\u00e3o Paulo e no Rio, diagnostica a urbanista Laisa Stroher. Uma \u00e9 voltada para pessoas de alta renda, com plantas de im\u00f3veis maiores, inclusive. A outra visa essencialmente atender \u00e0s demandas de plataformas de alugu\u00e9is de curta temporada. A Casa Mau\u00e1 Residencial, no Rio de Janeiro, o antigo Hotel S\u00e3o Francisco desativado em 2022 e primeiro retrofit realizado com incentivos do Reviver o Centro 2, ilustram essa segunda tend\u00eancia. Ao visitar o pr\u00e9dio rec\u00e9m-reformado, conta a pesquisadora do LabCidade, ela viu uma configura\u00e7\u00e3o arquitet\u00f4nica totalmente pensada para a rotatividade, e n\u00e3o para uma vida dom\u00e9stica duradoura: subsolo repleto de arm\u00e1rios individuais para armazenar os pertences dos <em>h\u00f3spedes<\/em>; controle de acesso totalmente digitalizado; mais de cem apartamentos distribu\u00eddos no edif\u00edcio, mas apenas duas m\u00e1quinas de lavar no prometido espa\u00e7o comum\u2026\u00a0<\/p>\n<p>Na companhia de outros pesquisadores do LabCidade, La\u00edsa debru\u00e7ou-se sobre o mercado de retrofit carioca e paulistano nos \u00faltimos anos para tentar entender as novas din\u00e2micas da especula\u00e7\u00e3o \u2014 e os novos atores envolvidos. Chegou a uma \u201ctr\u00edade da financeiriza\u00e7\u00e3o\u201d que domina os investimentos em requalifica\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis nas regi\u00f5es centrais.\u00a0<\/p>\n<p>O primeiro padr\u00e3o \u00e9 a associa\u00e7\u00e3o entre pequenas e m\u00e9dias construtoras locais e grandes empresas do setor imobili\u00e1rio. Durante anos, a aus\u00eancia de uma linha p\u00fablica espec\u00edfica de financiamento levou esses atores a estruturar opera\u00e7\u00f5es h\u00edbridas, combinando incentivos fiscais municipais com capital privado. Geralmente, ap\u00f3s a reforma, os im\u00f3veis s\u00e3o disponibilizados para a venda.\u00a0<\/p>\n<p>Outro elemento \u00e9 a entrada do mercado financeiro. Incorporadoras passaram a se associar a bancos de investimento, fundos imobili\u00e1rios e gestoras de ativos respons\u00e1veis por captar e estruturar os recursos para viabilizar os empreendimentos. Em muitos casos, o pr\u00f3prio fundo se torna propriet\u00e1rio integral do edif\u00edcio, decidindo posteriormente entre vender as unidades ou explor\u00e1-las via loca\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n<p>O terceiro v\u00e9rtice \u00e9 a presen\u00e7a direta de startups \u2014 nacionais e internacionais \u2014 especializadas em aluguel de curta temporada. Elas se articulam com fundos imobili\u00e1rios para operar os edif\u00edcios, integrando desde a gest\u00e3o digitalizada at\u00e9 a rentabiliza\u00e7\u00e3o cont\u00ednua dos ativos. No final das contas, o pr\u00e9dio vira quase um aplicativo: basta atualizar o h\u00f3spede e a renda est\u00e1 sempre num modo <em>upload<\/em> mais favor\u00e1vel aos investidores.<\/p>\n<p>Nabil Bonduki, por\u00e9m, enxerga um lado bom da moeda se for lan\u00e7ada para os ares da cidade de maneira correta. \u201cAs plataformas trazem, de certa forma, um servi\u00e7o de hotelaria. \u00c9 uma outra modalidade de hospedagem que, numa metr\u00f3pole como S\u00e3o Paulo, acaba sendo necess\u00e1ria. A cidade recebe muita gente de fora e precisa alojar essas pessoas. O problema surge quando esse tipo de iniciativa passa a concorrer com o mercado habitacional e acaba gerando especula\u00e7\u00e3o, elevando os pre\u00e7os para al\u00e9m do que seria aceit\u00e1vel para a cidade\u201d.<\/p>\n<p>Um estudo da professora La\u00edsa Stroher, em coautoria com Henrique Canan e Paula Freire Santoro, mostra que boa parte da grana para edif\u00edcios de retrofit vem de fundos internacionais, mesmo que a empresa captadora esteja sediada no Brasil. A pesquisa \u00e9 de 2024, mas d\u00e1 um bom panorama do cen\u00e1rio. Entre os principais <em>players <\/em>identificados em S\u00e3o Paulo est\u00e3o a Ilion Partners, que lidera o volume com 13 edif\u00edcios e 719 unidades, a Jive, respons\u00e1vel por 448 unidades habitacionais, e a Valora, que opera 217 unidades voltadas ao aluguel via plataforma Tabas. No Rio de Janeiro, o fundo Opportunity destaca-se com o edif\u00edcio Casa Mau\u00e1; e h\u00e1 a atua\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m do BTG Pactual.\u00a0<\/p>\n<p>Essas corpora\u00e7\u00f5es, em geral, operam com o modelo<em> built to rent<\/em>, mantendo a propriedade integral dos im\u00f3veis para explora\u00e7\u00e3o de alugu\u00e9is plataformizados. \u201cAlguns deles estruturam seus neg\u00f3cios em cima de \u2018ativos estressados\u2019 (em ingl\u00eas, <em>distressed asset<\/em>) \u2014 im\u00f3veis em situa\u00e7\u00f5es complexas, ativos judiciais e outros, que permitem opera\u00e7\u00f5es de maior risco que se aproveitam de ativos desvalorizados que s\u00e3o recuperados em transforma\u00e7\u00f5es muito rent\u00e1veis \u2014 que encontram no Centro estruturas grandes e de baixo custo, com poucos propriet\u00e1rios, o que facilita a compra e permite \u2018fechar a conta\u2019 destes investimentos atrav\u00e9s do retrofit\u201d, aponta o levantamento.<\/p>\n<p>Essa tr\u00edade \u2014 construtora local, capital financeiro e plataforma de loca\u00e7\u00e3o \u2014 sintetiza a nova engenharia econ\u00f4mica do retrofit no centro. \u201c\u00c0s vezes \u00e9 dif\u00edcil entender, porque os pap\u00e9is se alternam. Em alguns casos, o pr\u00f3prio fundo controla a startup de aluguel; em outros, se associa a uma que j\u00e1 est\u00e1 no mercado. Os pap\u00e9is n\u00e3o ficam claros, mas essa tr\u00edade tem se repetido com frequ\u00eancia no modelo de neg\u00f3cio do retrofit\u201d, aponta a professora da UFRJ.<\/p>\n<p>Para ela, a novidade a ser observada no desenvolvimento destes neg\u00f3cios imobili\u00e1rios \u00e9 a consolida\u00e7\u00e3o do mercado de multipropriedades (<em>multi-property family<\/em>), um modelo no qual as pr\u00f3prias incorporadoras continuam donas do edif\u00edcio. \u201c\u00c9 uma nova fronteira da financeiriza\u00e7\u00e3o atrav\u00e9s do aluguel em todos os nichos de explora\u00e7\u00e3o, desde os mais tradicionais at\u00e9 essas inova\u00e7\u00f5es, que t\u00eam tomado import\u00e2ncia na din\u00e2mica imobili\u00e1ria\u201d, analisa Laisa Stroher. Nesta esteira, tamb\u00e9m est\u00e3o os neg\u00f3cios de <em>student living<\/em>, mirando os universit\u00e1rios ou o p\u00fablico mais jovem e o <em>senior living<\/em> voltado ao mercado de idosos, por exemplo. Incorporadoras, portanto, n\u00e3o vendem mais as unidades; assim, podem ditar pre\u00e7os e controlar o mercado de aluguel.\u00a0<\/p>\n<p>Hoje, pa\u00edses como Chile (sob a justificativa de \u201caliviar a press\u00e3o demogr\u00e1fica\u201d devido ao fluxo migrat\u00f3rio, especialmente venezuelano) e Estados Unidos (com o argumento de ampliar a efici\u00eancia energ\u00e9tica, pois l\u00e1 75% da energia residencial \u00e9 gasta com aquecimento, refrigera\u00e7\u00e3o e aquecimento de \u00e1gua) s\u00e3o, segundo a pesquisadora, exemplos do que o Brasil n\u00e3o deveria seguir. L\u00e1, o retrofit vem se concentrando nas m\u00e3os de poucas empresas voltadas ao mercado de aluguel. Essa oligopoliza\u00e7\u00e3o est\u00e1 ampliando o poder corporativo sobre pre\u00e7os e oferta, sob regula\u00e7\u00e3o estatal insuficiente, elevando a quantidade de despejos e enfraquecendo a capacidade de organiza\u00e7\u00e3o dos inquilinos.<\/p>\n<p>Mas, apesar de estar caindo nas gra\u00e7as de investidores no Brasil, \u201co retrofit ainda n\u00e3o faz c\u00f3cegas no que \u00e9 o mercado imobili\u00e1rio\u201d, afirma Camila Loffredo D\u2019Ottaviano, professora da Universidade de S\u00e3o Paulo e pesquisadora do Observat\u00f3rio das Metr\u00f3poles. O vereador Nabil Bonduki concorda: \u201co setor privado passou a se interessar \u2014 inclusive, ao que parece, por faixas de renda mais altas. Ainda assim, \u00e9 algo minorit\u00e1rio. Se compararmos o n\u00famero de edif\u00edcios de retrofit com o total de empreendimentos constru\u00eddos pelo mercado na cidade, ele \u00e9 muito pequeno, quase insignificante. Ou seja, em rela\u00e7\u00e3o ao que se fazia antes, houve crescimento; mas, diante do conjunto da produ\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, continua sendo muito pouco\u201d.<\/p>\n<p>Por\u00e9m, \u00e9 consenso: uma solu\u00e7\u00e3o que poderia reavivar os centros de grandes cidades e promover a habita\u00e7\u00e3o de interesse social est\u00e1 sendo convertida em instrumento de gentrifica\u00e7\u00e3o. E com grana p\u00fablica e b\u00ean\u00e7\u00e3o de prefeituras. \u201cNa conjuntura atual, h\u00e1 sinais de que o poder p\u00fablico municipal pretende desapropriar im\u00f3veis no centro para vend\u00ea-los ao mercado, e n\u00e3o mais destin\u00e1-los \u00e0 moradia de interesse social \u2014 uma mudan\u00e7a significativa de orienta\u00e7\u00e3o\u201d, aponta Camila Loffredo D\u2019Ottaviano.\u00a0<\/p>\n<p><strong>UMA TR\u00cdADE ALTERNATIVA?<\/strong><\/p>\n<p>Pode haver uma contraposi\u00e7\u00e3o ao eixo \u201cconstrutora\u2013fundo\u2013startup\u201d: a engrenagem \u201cmovimento\u2013assessoria t\u00e9cnica\u2013Estado\u201d. Em vez de ativos geridos por plataformas e portf\u00f3lios financeiros, o retrofit nasceu como instrumento de resist\u00eancia, autogest\u00e3o e fun\u00e7\u00e3o social da propriedade, \u00e9 importante refor\u00e7ar. Em uma tr\u00edade alternativa, o capital especulativo cederia lugar ao financiamento p\u00fablico: o que no mercado \u00e9 retorno, nela se traduziria em direito \u00e0 moradia.<\/p>\n<p>\u201cOs primeiros e os principais projetos paradigm\u00e1ticos de retrofit em S\u00e3o Paulo, no pr\u00f3prio Rio, em Porto Alegre, s\u00e3o projetos dos movimentos de moradia organizados\u201d, aponta a professora D\u2019Ottaviano, ressaltando que\u00a0 os retrofits do MCMV s\u00e3o \u201cincr\u00edveis, com \u00f3timos acabamentos e obra bem feita, refer\u00eancias t\u00e9cnicas\u201d \u2014 ou seja, em nada perdem para os projetos refinados do mercado imobili\u00e1rio.\u00a0<\/p>\n<p>No in\u00edcio dos anos 2000, sobretudo na gest\u00e3o Marta Suplicy, os retrofits paulistanos foram majoritariamente voltados \u00e0 habita\u00e7\u00e3o social. Muitos pr\u00e9dios haviam sido ocupados por movimentos de moradia e depois incorporados a programas p\u00fablicos, como o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) do governo federal e outras iniciativas. Na gest\u00e3o Haddad, adotou-se um modelo no qual a prefeitura desapropriava im\u00f3veis e os cedia para viabilizar projetos de moradia popular pelo Minha Casa Minha Vida. O munic\u00edpio entrava com o im\u00f3vel; os recursos para reforma ou constru\u00e7\u00e3o provinham de outros programas, numa articula\u00e7\u00e3o entre diferentes esferas de governo.<\/p>\n<p>\u201c\u00c9 rar\u00edssimo haver um empreendimento do poder p\u00fablico que n\u00e3o nas\u00e7a da press\u00e3o e da reivindica\u00e7\u00e3o do movimento popular \u2014 que hoje, inclusive, mant\u00e9m muitos edif\u00edcios ocupados nessas condi\u00e7\u00f5es. \u00c9 ele que pressiona o poder p\u00fablico a atuar, muitas vezes em parceria, como no MCMV Entidades e em outras iniciativas realizadas com associa\u00e7\u00f5es comunit\u00e1rias e movimentos de moradia\u201d, observa Bonduki. Mesmo assim, n\u00e3o se consolidou uma pol\u00edtica estatal cont\u00ednua de retrofit social. Foi somente no ano passado que a Caixa, principal operadora do Minha Casa Minha Vida, anunciou a reforma de pr\u00e9dios antigos como uma aposta mais s\u00f3lida para expandir os seus financiamentos e ampliar as contrata\u00e7\u00f5es de obras.<\/p>\n<p>Os programas federais t\u00eam se consolidado, hoje, como o principal instrumento para viabilizar os retrofits fora da l\u00f3gica especulativa do mercado imobili\u00e1rio. O trabalho de Adelcke Rossetto, s\u00f3cio-fundador da Integra, uma empresa de arquitetura e engenharia especializada em retrofits para habita\u00e7\u00e3o de interesse social, \u00e9 um bom exemplo de como fazer isso na pr\u00e1tica. Ele come\u00e7ou cedo neste ramo: ainda na faculdade, mobilizou-se com colegas da engenharia e arquitetura, professores entusiasta da ideia e movimentos de moradia empolgados com o vi\u00e7o militante daqueles jovens. A empresa, ent\u00e3o, nasceu e logo conduziu projetos de moradia popular que se tornaram refer\u00eancias no Brasil.<\/p>\n<p>Entre elas est\u00e1 o Edif\u00edcio Dandara, primeiro retrofit do programa MCMV\u2013Entidades.m pr\u00e9dio que abrigou a Justi\u00e7a do Trabalho desde os anos 1970, ficou mais de uma d\u00e9cada vazio, foi ocupado pela Unifica\u00e7\u00e3o das Lutas de Corti\u00e7o e Moradia (ULCM) e, em 2018, passou a receber fam\u00edlias sem-teto \u2014 mais de 480 pessoas foram beneficiadas. A Integra tamb\u00e9m projetou a transforma\u00e7\u00e3o do hotel Lord Palace, inaugurado em 1958 e frequentado por celebridades \u2014 l\u00e1, Elza Soares e Garrincha foram impedidos de se hospedar por racismo \u2014, abandonado nos anos 2000, ocupado e convertido no Residencial Elza Soares em 2023. Outro caso \u00e9 o hotel Cambridge, antigo endere\u00e7o de luxo que, ap\u00f3s ficar \u00e0s tra\u00e7as, foi ocupado em 2012 e transformado em habita\u00e7\u00e3o social em 2023. A experi\u00eancia foi retratada no premiado filme <em>Era o Hotel Cambridge<\/em>, que mistura fic\u00e7\u00e3o e realidade ao mostrar a ocupa\u00e7\u00e3o. [Leia aqui a hist\u00f3ria da persegui\u00e7\u00e3o a Carmen Silva, lideran\u00e7a da ocupa\u00e7\u00e3o Cambridge, publicada pelo <em>Outras Palavras<\/em>]\u00a0<\/p>\n<figure><img loading=\"lazy\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"768\" height=\"512\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/predio-restaurado.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/predio-restaurado.jpg 768w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07143728\/predio-restaurado-300x200.jpg 300w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07143728\/predio-restaurado-272x182.jpg 272w\" sizes=\"auto, (max-width: 768px) 100vw, 768px\"><figcaption><em>Retrofit do Edif\u00edcio Dandara<\/em><\/figcaption><\/figure>\n<figure><img loading=\"lazy\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1500\" height=\"1200\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/b260652f-7887-477c-beaf-f95a85435c03-2048x1639.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07144147\/b260652f-7887-477c-beaf-f95a85435c03-1500x1200.jpg 1500w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07144147\/b260652f-7887-477c-beaf-f95a85435c03-300x240.jpg 300w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07144147\/b260652f-7887-477c-beaf-f95a85435c03-768x614.jpg 768w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07144147\/b260652f-7887-477c-beaf-f95a85435c03-1536x1229.jpg 1536w, https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/b260652f-7887-477c-beaf-f95a85435c03-2048x1639.jpg 2048w\" sizes=\"auto, (max-width: 1500px) 100vw, 1500px\"><figcaption><em>Hotel Cambridge retrofitado. Foto: Marcelo Brandt\/g1<\/em><\/figcaption><\/figure>\n<p>Com a bagagem destes <em>cases<\/em> de sucesso, o arquiteto do \u201cretrofit social\u201d analisa que houve uma grande mudan\u00e7a nas \u00faltimas duas d\u00e9cadas. Antes, o di\u00e1logo do Estado com as ocupa\u00e7\u00f5es era \u201cs\u00f3 pancadaria da pol\u00edtica e reintegra\u00e7\u00e3o de posse\u201d. Aos poucos, o poder p\u00fablico foi compreendendo a necessidade de reavivar uma regi\u00e3o abandonada a partir da produ\u00e7\u00e3o habitacional. \u201cHoje, todo mundo defende retrofit no centro da cidade para habita\u00e7\u00e3o, independente da matriz ideol\u00f3gica\u201d, avalia ele. \u201cO retrofit do mercado n\u00e3o \u00e9 necessariamente ruim, pois o centro precisa ser plural e democr\u00e1tico. Se houve um incentivo no recolhimento de ISS, mas, em contrapartida, h\u00e1 um pr\u00e9dio que antes estava vazio e agora gera vida, d\u00e1 mais seguran\u00e7a, movimenta o com\u00e9rcio ao redor e devolve dinamismo a uma \u00e1rea importante da cidade\u201d.\u00a0<\/p>\n<p>Mas tem seus <em>por\u00e9ns<\/em> quanto \u00e0s press\u00f5es de gentrifica\u00e7\u00e3o: \u201cn\u00e3o pode ocorrer o que geralmente ocorre quando o capital entra em alguma seara: valoriza\u00e7\u00e3o e tend\u00eancia \u00e0 expuls\u00e3o de pessoas com menor renda. \u00c9 preciso ter a\u00e7\u00f5es que garantam a perman\u00eancia e continuem a produ\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o social\u201d.<\/p>\n<p>Rossetto explica: o Requalifica \u00e9 um programa municipal <em>mais urban\u00edstico<\/em> do que habitacional. O objetivo central \u00e9 atrair o mercado privado para o centro. O caminho para concretizar projetos de moradias populares costuma ser outro. \u201cTodas as experi\u00eancias que tivemos foram atrav\u00e9s do Minha Casa Minha Vida. Benef\u00edcios como os que o Requalifica traz j\u00e1 s\u00e3o concedidos via MCMV para habita\u00e7\u00e3o social e, al\u00e9m disso, muitos dos im\u00f3veis ocupados s\u00e3o p\u00fablicos, ent\u00e3o n\u00e3o h\u00e1 a quest\u00e3o do IPTU incidente\u201d, diz ele.\u00a0<\/p>\n<p>O trabalho da Integra \u00e9 realizado em gest\u00e3o compartilhada com o movimento de moradia. Antes da obra, explica o arquiteto, a equipe elabora, com a dire\u00e7\u00e3o do movimento, o projeto que ser\u00e1 apresentado \u00e0 Caixa no \u00e2mbito do MCMV. Com o recurso contratado, a reforma passa a ser conduzida em conjunto com a associa\u00e7\u00e3o. O modelo exige a cria\u00e7\u00e3o de uma Comiss\u00e3o de Representantes do Empreendimento, formada por moradores eleitos e respons\u00e1veis formalmente pela gest\u00e3o dos recursos \u2014 o que traz alguma apreens\u00e3o: \u201cs\u00e3o pessoas que n\u00e3o est\u00e3o acostumadas a gerir 20 milh\u00f5es de reais!\u201d. A empresa de Rossetto entra com o conhecimento t\u00e9cnico e de gest\u00e3o financeira, de forma participativa, j\u00e1 que quem realmente conhece o cotidiano do edif\u00edcio s\u00e3o os moradores, diz ele. No percurso, surgem dificuldades t\u00edpicas de qualquer obra, destaca o arquiteto, como empreiteiras que abandonam o servi\u00e7o \u2014 seja por imprevistos t\u00e9cnicos, por serem empreiteiras menores ou devido a margens de lucro muito apertadas, pois obras de Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social (HIS) t\u00eam or\u00e7amento r\u00edgido e baixo.<\/p>\n<p>\u201cA preocupa\u00e7\u00e3o que a gente tem \u00e9 que o programa do Minha Casa Minha Vida atribui \u00e0 entidade social uma responsabilidade equivalente \u00e0 de um incorporador privado, \u00e0 de um construtor, mas sem oferecer garantias m\u00ednimas\u201d, afirma. E o problema se agrava porque o or\u00e7amento \u00e9 fechado com a Caixa por um per\u00edodo de tr\u00eas anos, sem reajuste inflacion\u00e1rio. \u201cN\u00e3o \u00e9 \u00e0 toa que os empreendedores privados n\u00e3o topam esse tipo de a\u00e7\u00e3o, porque \u00e9 muito risco\u201d, diz. Na pr\u00e1tica, avalia Rossetto, o programa transfere \u00e0s entidades uma responsabilidade desproporcional \u2014 e, em alguns casos, foi necess\u00e1rio recorrer a um \u201crateio\u201d entre as fam\u00edlias para conseguir concluir as obras.<\/p>\n<p><strong>NOVAS FRENTES DO MERCADO<\/strong><\/p>\n<p>Hoje, em S\u00e3o Paulo, o mercado concentra seus investimentos na regi\u00e3o da Rep\u00fablica \u2014 um recorte bastante delimitado do centro. A partir da\u00ed, desenham-se duas fronteiras de expans\u00e3o: uma mais prov\u00e1vel, capitaneada pelo governo estadual, e outra bem mais custosa e com dores de cabe\u00e7a.<\/p>\n<p>Vamos \u00e0 primeira: o entorno da Luz. Em suas imedia\u00e7\u00f5es est\u00e1 a chamada Cracol\u00e2ndia, alvo de a\u00e7\u00f5es truculentas que, ao final, servem somente para espalhar o \u201cfluxo\u201d de usu\u00e1rios para outras \u00e1reas. Afinal, \u00e9 uma \u201cregi\u00e3o disputad\u00edssima, com ampla oferta de infraestrutura urbana e onde m\u00faltiplos interesses confluem: casar\u00f5es antigos, corti\u00e7os, pens\u00f5es, pequenos im\u00f3veis e esp\u00f3lios n\u00e3o-regularizados na mira de incorporadoras [\u2026] empreiteiras e imobili\u00e1rias que a veem como nova fronteira para a constru\u00e7\u00e3o e a especula\u00e7\u00e3o; governos e corpora\u00e7\u00f5es policiais \u00e1vidas por a\u00e7\u00f5es midi\u00e1ticas e pelo marketing eleitoral\u201d, destacou o educador Alu\u00edzio Marino, coordenador de projeto do LabCidade, em entrevista ao <em>Outras Palavras<\/em>.<\/p>\n<p>A regi\u00e3o da Luz tem sido alvo recorrente de projetos de revitaliza\u00e7\u00e3o nas \u00faltimas d\u00e9cadas. O caso mais emblem\u00e1tico foi o Projeto Nova Luz (2011\u20132013), lan\u00e7ado na gest\u00e3o de Gilberto Kassab; outras iniciativas de diferentes governos tamb\u00e9m foram anunciadas \u2014 algumas parcialmente executadas, muitas abandonadas. Agora, o novo centro administrativo do governo paulista pode mudar esse cen\u00e1rio. O Cons\u00f3rcio Mez-RZK Novo Centro venceu recentemente o leil\u00e3o para executar a obra, que prev\u00ea sete edif\u00edcios e dez torres para abrigar 22 mil servidores, al\u00e9m da restaura\u00e7\u00e3o de 17 im\u00f3veis hist\u00f3ricos nos Campos El\u00edseos, regi\u00e3o vizinha da Luz, numa ampla interven\u00e7\u00e3o no entorno da Pra\u00e7a Princesa Isabel. Para a professora D\u2019Ottaviano, o projeto tende a abrir caminho \u201cpara remover a popula\u00e7\u00e3o de baixa renda para o mercado poder agir ali\u201d.<\/p>\n<figure><img loading=\"lazy\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"910\" height=\"493\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/concurso-sp-910x493-1.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/concurso-sp-910x493-1.jpg 910w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07144406\/concurso-sp-910x493-1-300x163.jpg 300w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07144406\/concurso-sp-910x493-1-768x416.jpg 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 910px) 100vw, 910px\"><figcaption><em>Projeto vencedor do concurso para a nova sede. Governo de SP promete restaurar 17 im\u00f3veis tombados no entorno do Novo Centro Administrativo. Imagem: Prefeitura de S\u00e3o Paulo<br \/><\/em><\/figcaption><\/figure>\n<p>A fronteira\u00a0 mais onerosa, a m\u00e9dio prazo \u00e9 o Tri\u00e2ngulo Hist\u00f3rico, a \u00e1rea onde S\u00e3o Paulo come\u00e7ou a se espraiar desde a coloniza\u00e7\u00e3o. Ela tem grande fluxo de pessoas\u2026 durante o dia. Muitos escrit\u00f3rios, com\u00e9rcios e pr\u00e9dios da administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica est\u00e3o por l\u00e1. Mas, depois das seis da tarde, vira um deserto. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (Smule) estima que haja 881 im\u00f3veis vazios apenas no distrito da S\u00e9 \u2014\u00a0 74% dos propriet\u00e1rios integram o \u201carcaico setor propriet\u00e1rio rentista\u201d, herdeiros rentistas e institui\u00e7\u00f5es religiosas, segundo a pesquisadora Ana Gabriela Akaishi. O cen\u00e1rio desolador s\u00f3 n\u00e3o \u00e9 pior devido \u00e0s ocupa\u00e7\u00f5es que, ao longo das \u00faltimas d\u00e9cadas, mitigaram o esvaziamento do centro paulistano.\u00a0<\/p>\n<p>H\u00e1 muitos desafios para o avan\u00e7o de retrofits do mercado nesta regi\u00e3o. A primeira (que resvala tamb\u00e9m em projetos para habita\u00e7\u00e3o social) \u00e9 que a regi\u00e3o concentra os pr\u00e9dios mais antigos da cidade. O retrofit teria custos alt\u00edssimos. Outro fator \u00e9 que n\u00e3o \u00e9 um local muito acess\u00edvel para carros: o percurso dos novos moradores teria que ser feito a p\u00e9 devido aos cal\u00e7ad\u00e3o. L\u00e1, a moradia tamb\u00e9m n\u00e3o \u00e9 amplamente consolidada: como apontado, s\u00e3o os movimentos sociais que fazem uma contraposi\u00e7\u00e3o ao abandono. O que leva a outro ponto: os pr\u00f3prios movimentos de moradia, assim como a popula\u00e7\u00e3o em situa\u00e7\u00e3o de rua \u2014 uma \u201cvizinhan\u00e7a indesej\u00e1vel\u201d para a classe m\u00e9dia e alta. E, por fim, uma quest\u00e3o fundamental: o mercado chega no rastro de pol\u00edticas urban\u00edsticas de \u201crevitaliza\u00e7\u00e3o\u201d e, muitas vezes, truculentas e segregadoras com o andar de baixo. Precisa do Estado para dar seguran\u00e7a para seus investimentos. Sem uma megaopera\u00e7\u00e3o urban\u00edstica dificilmente ir\u00e1\u00a0 investir l\u00e1 de livre, espont\u00e2nea e pecuni\u00e1ria vontade.<\/p>\n<div>\n<figure><img loading=\"lazy\" loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"999\" height=\"1500\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/YV3OXSP54FCW5BXHE5IM5QRYSQ.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07144647\/YV3OXSP54FCW5BXHE5IM5QRYSQ-999x1500.jpg 999w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07144647\/YV3OXSP54FCW5BXHE5IM5QRYSQ-200x300.jpg 200w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07144647\/YV3OXSP54FCW5BXHE5IM5QRYSQ-768x1153.jpg 768w, https:\/\/estaticos.opara.me\/outraspalavras\/uploads\/2026\/03\/07144647\/YV3OXSP54FCW5BXHE5IM5QRYSQ-1023x1536.jpg 1023w, https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/YV3OXSP54FCW5BXHE5IM5QRYSQ.jpg 1066w\" sizes=\"auto, (max-width: 999px) 100vw, 999px\"><figcaption><em>O Edif\u00edcio Ouro para o Bem de S\u00e3o Paulo, de 1939, no Largo da Miseric\u00f3rdia (S\u00e9), foi ocupado em fevereiro de 2024 por 67 fam\u00edlias do Movimento Moradia Central e Regional. Foto: Sergio Neves\/Estad\u00e3o<\/em><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n<p><em>O Edif\u00edcio Ouro para o Bem de S\u00e3o Paulo, de 1939, no Largo da Miseric\u00f3rdia (S\u00e9), foi ocupado em fevereiro de 2024 por 67 fam\u00edlias do Movimento Moradia Central e Regional.<\/em><\/p>\n<p>Mas, at\u00e9 que haja algum programa de \u201crevitaliza\u00e7\u00e3o\u201d do Tri\u00e2ngulo Hist\u00f3rico, o mercado de retrofit tem um grande estoque de im\u00f3veis a mirar. Pode ser que a Rep\u00fablica seja somente o come\u00e7o de um crescente adensamento, muito necess\u00e1rio, mas com potencial gentrificador.\u00a0<\/p>\n<p>\u201cN\u00e3o tinha um vizinho de classe m\u00e9dia para dizer: \u2018n\u00e3o quero morar ao lado de uma ocupa\u00e7\u00e3o do movimento de moradia\u2019. Agora essa tens\u00e3o come\u00e7a a aparecer\u201d, diz D\u2019Ottaviano. \u201cA gente deve ver um processo novo: os retrofits v\u00e3o acabar expulsando a popula\u00e7\u00e3o de mais baixa renda que ainda vive nas \u00e1reas centrais, porque ela n\u00e3o vai conseguir acessar esse mercado\u201d.<\/p>\n<p>O retrofit n\u00e3o precisa ser sin\u00f4nimo de especula\u00e7\u00e3o. A mesma t\u00e9cnica capaz de transformar edif\u00edcios abandonados em ativos financeiros poderia servir a outro projeto de cidade \u2014 baseado na fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e no direito \u00e0 moradia, como os movimentos sociais demonstraram h\u00e1, pelo menos, tr\u00eas d\u00e9cadas. A disputa em torno do centro de S\u00e3o Paulo, portanto, n\u00e3o \u00e9 apenas arquitet\u00f4nica ou urban\u00edstica. \u00c9 pol\u00edtica, claro. Quem ter\u00e1 direito de permanecer no cora\u00e7\u00e3o da metr\u00f3pole?<\/p>\n<div>\n<div>\n<p><span><em>Outras Palavras \u00e9 feito por muitas m\u00e3os. Se voc\u00ea valoriza nossa produ\u00e7\u00e3o, seja nosso apoiador e fortale\u00e7a o jornalismo cr\u00edtico: <strong>apoia.se\/outraspalavras<\/strong><\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<p>The post Retrofit, nov\u00edssima bandeira da especula\u00e7\u00e3o? appeared first on Outras Palavras.<\/p>\n<!-- Begin Yuzo --><div class='yuzo_related_post style-1'  data-version='5.12.89'><!-- without result --><div class='yuzo_clearfixed yuzo__title yuzo__title'><h3>Related Post<\/h3><\/div>\n\t\t\t\t\t\t  <div class=\"relatedthumb \" style=\"width:125px;float:left;overflow:hidden;\">  \n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  <a  href=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/protestos-anti-ice-continuam-juizes-bloqueiam-o-envio-de-tropas-para-portland-e-chicago\/\"  >\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  <div class=\"yuzo-img-wrap \" style=\"width: 125px;height:90px;\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"yuzo-img\" style=\"background:url('https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/54351601887_16a53b7c05_c-150x150.jpg') 50% 50% no-repeat;width: 125px;height:90px;margin-bottom: 5px;background-size: cover; \"><\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  <\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t\t   <span class=\"yuzo__text--title\" style=\"font-size:13px;\">Protestos anti-ICE continuam; ju\u00edzes bloqueiam o e...<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  <\/a>\n\n\t\t\t\t\t\t  <\/div>\n\t\t\t\t\t\t  <div class=\"relatedthumb \" style=\"width:125px;float:left;overflow:hidden;\">  \n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  <a  href=\"https:\/\/sul21.com.br\/noticias\/educacao\/2025\/11\/professores-estaduais-protestam-por-reposicao-salarial-e-melhorias-no-ipe-saude-faz-10-anos-que-nao-recebo-reajuste\/\"  >\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  <div class=\"yuzo-img-wrap \" style=\"width: 125px;height:90px;\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"yuzo-img\" style=\"background:url('https:\/\/sul21.com.br\/wp-content\/uploads\/2025\/11\/581A0577-scaled.jpg') 50% 50% no-repeat;width: 125px;height:90px;margin-bottom: 5px;background-size: cover; \"><\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  <\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t\t   <span class=\"yuzo__text--title\" style=\"font-size:13px;\">Professores estaduais protestam por reposi\u00e7\u00e3o sala...<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  <\/a>\n\n\t\t\t\t\t\t  <\/div>\n\t\t\t\t\t\t  <div class=\"relatedthumb \" style=\"width:125px;float:left;overflow:hidden;\">  \n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  <a  href=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/julgamento-do-bolsonaro-sessao-volta-as-14h-veja-os-principais-pontos\/\"  >\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  <div class=\"yuzo-img-wrap \" style=\"width: 125px;height:90px;\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"yuzo-img\" style=\"background:url('https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2025\/03\/posse_tst_fcpzzb_abr_20220519_0045_0-e1742872023874-2-150x150.webp') 50% 50% no-repeat;width: 125px;height:90px;margin-bottom: 5px;background-size: cover; \"><\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  <\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t\t   <span class=\"yuzo__text--title\" style=\"font-size:13px;\">Julgamento do Bolsonaro: sess\u00e3o volta \u00e0s 14h, veja...<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  <\/a>\n\n\t\t\t\t\t\t  <\/div>\n\t\t\t\t\t\t  <div class=\"relatedthumb \" style=\"width:125px;float:left;overflow:hidden;\">  \n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  <a  href=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/policia-paralela-criancas-algemadas-e-imigrantes-desaparecidos-clima-nos-eua-e-de-estado-sem-direito-relata-brasileiro\/\"  >\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  <div class=\"yuzo-img-wrap \" style=\"width: 125px;height:90px;\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"yuzo-img\" style=\"background:url('https:\/\/redept.org\/blogosfera\/wp-content\/plugins\/yuzo-related-post\/assets\/images\/default.png') 50% 50% no-repeat;width: 125px;height:90px;margin-bottom: 5px;background-size: cover; \"><\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  <\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t\t   <span class=\"yuzo__text--title\" style=\"font-size:13px;\">Pol\u00edcia paralela, crian\u00e7as algemadas e imigrantes ...<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  \n\t\t\t\t\t\t\t  <\/a>\n\n\t\t\t\t\t\t  <\/div>\n<\/div> <script>\n\t\t\t\t\t\t  jQuery(document).ready(function( $ ){\n\t\t\t\t\t\t\t\/\/jQuery('.yuzo_related_post').equalizer({ overflow : 'relatedthumb' });\n\t\t\t\t\t\t\tjQuery('.yuzo_related_post .yuzo_wraps').equalizer({ columns : '> div' });\n\t\t\t\t\t\t   })\n\t\t\t\t\t\t  <\/script> <!-- End Yuzo :) -->","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>De luta hist\u00f3rica por moradia a produto de alta lucratividade. Investigamos a recente investida de fundos imobili\u00e1rios e startups na \u201cmoderniza\u00e7\u00e3o\u201d de im\u00f3veis ociosos e como o dinheiro p\u00fablico est\u00e1 redefinindo quem pode \u2014 e n\u00e3o pode \u2014 morar no cora\u00e7\u00e3o de metr\u00f3poles como SP<\/p>\n<p>The post <a href=\"https:\/\/outraspalavras.net\/outras-cidades\/retrofit-novissima-bandeira-da-especulacao\/\">Retrofit, nov\u00edssima bandeira da especula\u00e7\u00e3o?<\/a> appeared first on <a href=\"https:\/\/outraspalavras.net\/\">Outras Palavras<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":77226,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"fifu_image_url":"","fifu_image_alt":"","footnotes":""},"categories":[38026,38027,38028,38029,38030,8035,38031,38032,30105,38033,38034,38035],"tags":[],"class_list":["post-77225","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-edificio-dandara","category-edificio-renata-sampaio","category-financeirizacao-da-moradia","category-habitacao-de-interesse-social","category-hotel-cambridge","category-minha-casa-minha-vida-entidades","category-mora-no-centro","category-multi-property-family","category-outras-cidades","category-plataformas-de-aluguel-temporario","category-requalifica-centro","category-retrofit"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/77225","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=77225"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/77225\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/media\/77226"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=77225"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=77225"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=77225"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}