{"id":91053,"date":"2026-06-08T23:49:09","date_gmt":"2026-06-09T02:49:09","guid":{"rendered":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/microapartamentos-especulacao-e-encarceramento-da-vida\/"},"modified":"2026-06-08T23:49:09","modified_gmt":"2026-06-09T02:49:09","slug":"microapartamentos-especulacao-e-encarceramento-da-vida","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/microapartamentos-especulacao-e-encarceramento-da-vida\/","title":{"rendered":"Microapartamentos, especula\u00e7\u00e3o e encarceramento da vida"},"content":{"rendered":"<figure><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"640\" height=\"360\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/microapartamento.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/microapartamento.jpg 640w, https:\/\/outraspalavras.net\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/microapartamento-300x169.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 640px) 100vw, 640px\"><figcaption>Projeto de microapartamento \u00e0 venda em S\u00e3o Paulo. Foto: Divulga\u00e7\u00e3o<br \/><\/figcaption><\/figure>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<h4>Boletim Outras Palavras<\/h4>\n<p>Receba por email, diariamente, todas as publica\u00e7\u00f5es do site<\/p>\n<\/p><\/div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div>\n<div><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<div>\n                <button type=\"submit\">Assinar<\/button><br \/>\n                <button disabled type=\"button\"> <\/p>\n<div><\/div>\n<p> <span>Loading&#8230;<\/span> <\/button>\n              <\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<div>\n            <button type=\"submit\">Assinar<\/button><br \/>\n            <button disabled type=\"button\"> <\/p>\n<div><\/div>\n<p> <span>Loading&#8230;<\/span> <\/button>\n          <\/div>\n<\/p><\/div>\n<div>\n<div>\n<h4>Agradecemos!<\/h4>\n<p>Voc\u00ea j\u00e1 est\u00e1 inscrito e come\u00e7ar\u00e1 a receber os boletins em breve. Boa leitura!<\/p>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/div>\n<p><imgsrc=\"\" width=\"1\" height=\"1\" alt=\".\" border=\"0\">\n<\/div>\n<\/div>\n<p>Este texto \u00e9 fruto de uma parceria entre o\u00a0Outras Cidades\u00a0e\u00a0o BrCidades.<\/p>\n<p><strong>Let\u00edcia Nerone Gadens<\/strong> em entrevista a <strong>R\u00f4ney Rodrigues<\/strong><\/p>\n<p>O mesmo c\u00f4modo \u00e9 quarto, escrit\u00f3rio, sala e refeit\u00f3rio; m\u00f3veis dobr\u00e1veis e arm\u00e1rios at\u00e9 o teto permitem que poucos metros quadrados desempenhem m\u00faltiplas fun\u00e7\u00f5es. \u00c9 o aproveitamento do espa\u00e7o elevado ao limite!\u00a0<\/p>\n<div>\n<div><imgsrc=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/1-15.png\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/1-15.png 680w, https:\/\/outraspalavras.net\/wp-content\/uploads\/2025\/12\/15-300x110.png 300w\" sizes=\"(max-width: 680px) 100vw, 680px\" width=\"680\" height=\"250\"><\/div>\n<\/div>\n<p>A frui\u00e7\u00e3o da cidade \u00e9 um dos grandes chamarizes nos estandes de vendas para apartamentos min\u00fasculos: unidades pr\u00f3ximas ao metr\u00f4, universidades, centro, museus, pontos tur\u00edsticos \u2014 oportunidade para viver um estilo de vida moderno, din\u00e2mico e conectado ao fervor urbano. Local de estudo, cozinha, lavanderia, sala para receber visitas: o que antes acontecia dentro de casa pode, segundo essa l\u00f3gica, muito bem \u201cescapar pela porta\u201d. Que mal poderia haver nisso? Inclusive, muitos urbanistas defendem solu\u00e7\u00f5es habitacionais semelhantes para atender \u00e0 diversidade de estilos de vida na cidade.<\/p>\n<p>O grande problema surge quando o mercado imobili\u00e1rio radicaliza essa ideia ao produzir \u201ccaixas de sapato\u201d \u2014 unidades que podem chegar a nove metros quadrados e desprovidas de qualidade arquitet\u00f4nica \u2014, criando um estoque voltado exclusivamente para a venda desse tipo de im\u00f3vel, e n\u00e3o para a moradia permanente, especialmente quando concentrado nas m\u00e3os de incorporadores. Esse modelo, al\u00e9m de alimentar o avan\u00e7o das plataformas de aluguel tempor\u00e1rio, intensifica a especula\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e aprofunda a precariza\u00e7\u00e3o habitacional.<\/p>\n<p>Os microapartamentos \u2014 ou compactos, studios, lofts, flat, a depender da publicidade \u2014 consolidam-se como novos protagonistas do mercado imobili\u00e1rio brasileiro. Em S\u00e3o Paulo, por exemplo, mais de 70% dos im\u00f3veis lan\u00e7ados em 2024 tinham menos de 45 metros quadrados, aponta relat\u00f3rio do Goldman Sachs, mesmo percentual dos apartamentos colocados para venda neste ano em Curitiba, segundo a ADEMI-PR. Uma tend\u00eancia tamb\u00e9m em outras capitais: em Goi\u00e2nia, apartamentos de at\u00e9 50 metros quadrados responderam por cerca de 40% das vendas em 2024, de acordo com dados da Ademi-GO.\u00a0<\/p>\n<p>Alguns fatores podem explicar esta aposta recente do mercado nos microapartamentos. Primeiro, as mudan\u00e7as demogr\u00e1ficas \u2014 e o surgimento de um novo perfil de morador. Os lares unipessoais j\u00e1 representam 15,9% dos domic\u00edlios brasileiros \u2014 a maior propor\u00e7\u00e3o da hist\u00f3ria do pa\u00eds \u2014, refletindo transforma\u00e7\u00f5es nos arranjos familiares, nos h\u00e1bitos de consumo e nas formas de morar. A escassez de terra urbanizada \u00e9 outro fator determinante. H\u00e1 poucos terrenos bem localizados, com infraestrutura e servi\u00e7os, e as \u00e1reas centrais se valorizam rapidamente. A ordem \u00e9 otimizar at\u00e9 o \u00faltimo cent\u00edmetro, mesmo que isso extrapole os limites do razo\u00e1vel. Inclusive, esta \u201ctend\u00eancia\u201d acaba formatando o mercado para a oferta de apartamentos cada vez mais reduzidos. Os reflexos j\u00e1 aparecem no pa\u00eds. Pesquisa do DataZAP indica que o tamanho m\u00e9dio das unidades procuradas para loca\u00e7\u00e3o no Brasil caiu pelo segundo ano consecutivo, atingindo 58 metros quadrados em 2025, ante 67 em 2024 e 71 em 2023. Al\u00e9m da localiza\u00e7\u00e3o, a expans\u00e3o desse modelo tamb\u00e9m se alimenta da crescente dificuldade de acesso da classe m\u00e9dia ao cr\u00e9dito imobili\u00e1rio tradicional.<\/p>\n<p>Os microapartamentos tamb\u00e9m tomam o bonde das pol\u00edticas municipais de revitaliza\u00e7\u00e3o dos centros urbanos para expandir seus neg\u00f3cios: incentivos fiscais \u2014 como redu\u00e7\u00e3o ou isen\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria de IPTU, ISS e taxas municipais \u2014 e at\u00e9 flexibiliza\u00e7\u00e3o urban\u00edstica, que permite maior adensamento, mudan\u00e7as de uso dos im\u00f3veis ou redu\u00e7\u00e3o de exig\u00eancias para novos empreendimentos. Isso poderia ser razo\u00e1vel se o objetivo fosse adensar o centro, combater a degrada\u00e7\u00e3o urbana e promover habita\u00e7\u00f5es de interesse social. No entanto, esses programas funcionam, quase sempre, como incentivo \u00e0 especula\u00e7\u00e3o e \u00e0 expuls\u00e3o da popula\u00e7\u00e3o local.<\/p>\n<p>Outro fator a ser considerado \u00e9 a crise estrutural do financiamento imobili\u00e1rio brasileiro. Em 2025, o Banco Central apontou retra\u00e7\u00e3o de financiamentos com recursos da poupan\u00e7a. Menor oferta de cr\u00e9dito implica juros mais altos, exig\u00eancia de entradas maiores, prazos reduzidos e maior dificuldade para fam\u00edlias de renda m\u00e9dia adquirirem a casa pr\u00f3pria. Ou seja, os im\u00f3veis \u201ccompactos\u201d tornam-se mais acess\u00edveis a pequenos investidores, ainda que o valor do metro quadrado seja muito mais alto do que o de im\u00f3veis padr\u00e3o.<\/p>\n<p>H\u00e1 tamb\u00e9m a otimiza\u00e7\u00e3o de investimentos e vendas. Para as incorporadoras, a consolida\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis compactos responde a uma l\u00f3gica de efici\u00eancia econ\u00f4mica: com metragens menores, esses empreendimentos exigem menor investimento por unidade, permitem maior adensamento dos terrenos e ajudam a compensar os efeitos da infla\u00e7\u00e3o sobre materiais de constru\u00e7\u00e3o e m\u00e3o de obra. Al\u00e9m disso, o ticket de entrada mais baixo amplia o universo de compradores potenciais, favorecendo maior velocidade de vendas e reduzindo o tempo de perman\u00eancia dos im\u00f3veis em estoque.<\/p>\n<div>\n<div><imgsrc=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/banner-outras-palavras-8m-1.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/banner-outras-palavras-8m-1.jpg 728w, https:\/\/outraspalavras.net\/wp-content\/uploads\/2024\/03\/banner-outras-palavras-8m-300x37.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 728px) 100vw, 728px\" width=\"728\" height=\"90\"><\/div>\n<\/div>\n<p>Convidamos Let\u00edcia Nerone Gadens, professora e coordenadora do Programa de P\u00f3s-Gradua\u00e7\u00e3o em Planejamento Urbano da Universidade Federal do Paran\u00e1, pesquisadora do Observat\u00f3rio das Metr\u00f3poles e que tamb\u00e9m integra a Diretoria da Associa\u00e7\u00e3o Nacional de P\u00f3s-gradua\u00e7\u00e3o e Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional (ANPUR), para analisar essas novas din\u00e2micas nas cidades brasileiras: afinal,\u00a0 os microapartamentos representam um novo estilo de vida ou uma sa\u00edda for\u00e7ada diante da dificuldade crescente de acesso \u00e0 moradia? Quando o mercado celebra a \u201cmobilidade\u201d e a \u201cpraticidade\u201d dessas unidades, o que ele deixa de fora da discuss\u00e3o? H\u00e1 digitais das plataformas de aluguel tempor\u00e1rio neste mercado em ascens\u00e3o? E como fica a cidade quando a moradia deixa de ser tratada como direito para se transformar, prioritariamente, em investimento?<\/p>\n<p><strong>Quando come\u00e7ou essa aposta do mercado imobili\u00e1rio na constru\u00e7\u00e3o desses tipos de unidades compactas?<\/strong><\/p>\n<p>Ao comparar nossos estudos com os de outros colegas que pesquisam as metr\u00f3poles, observamos algumas diferen\u00e7as. Apesar das din\u00e2micas locais e do pr\u00f3prio funcionamento do mercado imobili\u00e1rio, podemos dizer que o grande crescimento dessa tipologia de im\u00f3veis no Brasil deu-se nos \u00faltimos quatro anos, impulsionado por construtoras e, sobretudo, por incorporadoras que se especializaram no lan\u00e7amento e na viabiliza\u00e7\u00e3o desses empreendimentos. Recordo quando vi o primeiro compacto, h\u00e1 cerca de oito anos. Era uma unidade de nove metros quadrados decorada. Naquele espa\u00e7o, resolvia-se tudo: dormir, cozinhar e viver.\u00a0<\/p>\n<p>Os empreendimentos produzidos hoje t\u00eam \u00e1reas um pouco maiores, mas continuam sendo compactos. Para dar uma dimens\u00e3o dessa realidade, pelo menos em Curitiba, a \u00e1rea geogr\u00e1fica \u00e0 qual tenho me dedicado mais, 70% dos lan\u00e7amentos imobili\u00e1rios do primeiro trimestre deste ano foram de compactos. Depois do segmento que o pr\u00f3prio mercado denomina de alto luxo, foi a tipologia imobili\u00e1ria que mais cresceu.<\/p>\n<p>Esse fen\u00f4meno vem produzindo efeitos importantes na transforma\u00e7\u00e3o de \u00e1reas mais centrais e bem localizadas da cidade. Isso porque esses empreendimentos disputam justamente esse tipo de localiza\u00e7\u00e3o e, em grande medida, se viabilizam pela associa\u00e7\u00e3o a \u00e1reas consideradas privilegiadas.<\/p>\n<figure><img decoding=\"async\" width=\"672\" height=\"533\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Screenshot-2026-06-08-at-23-47-16-12709_planta-apartamento-14-metros-quadradoswebp-imagem-WEBP-1000-667-pixels.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Screenshot-2026-06-08-at-23-47-16-12709_planta-apartamento-14-metros-quadradoswebp-imagem-WEBP-1000-667-pixels.jpg 672w, https:\/\/outraspalavras.net\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Screenshot-2026-06-08-at-23-47-16-12709_planta-apartamento-14-metros-quadrados.webp-imagem-WEBP-1000-\u00d7-667-pixels-300x238.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 672px) 100vw, 672px\"><figcaption>Planta de empreendimento imobili\u00e1rio no Bom Retiro, em SP, de 14 metros quadrados. Imagem: Divulga\u00e7\u00e3o<\/figcaption><\/figure>\n<p><strong>O per\u00edodo que voc\u00ea aponta \u00e9 o do p\u00f3s-pandemia. Qual\u00a0 conjuntura, seja econ\u00f4mica, pol\u00edtica ou social, levou a isso?<\/strong><\/p>\n<p>Isso talvez esteja associado \u00e0 amplia\u00e7\u00e3o das dificuldades de acesso ao cr\u00e9dito para a moradia. H\u00e1 uma crescente dificuldade da pr\u00f3pria classe m\u00e9dia para acessar a habita\u00e7\u00e3o, especialmente as novas gera\u00e7\u00f5es. Tamb\u00e9m observamos uma valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria crescente em diversas partes do mundo, especialmente na Am\u00e9rica Latina e no Brasil. A terra est\u00e1 mais cara, morar est\u00e1 mais caro, mas n\u00e3o houve um crescimento da renda. As novas gera\u00e7\u00f5es se veem cada vez mais distantes do acesso \u00e0 casa pr\u00f3pria, sobretudo quando comparadas \u00e0s gera\u00e7\u00f5es anteriores, como a dos pais e dos av\u00f3s. Estamos falando, principalmente, da classe m\u00e9dia, claro, que antes conseguia acessar uma casa ou um apartamento, ainda que por meio de financiamento imobili\u00e1rio. Essa dificuldade tem aumentado e encontra uma resposta no discurso do mercado imobili\u00e1rio de um \u201cnovo estilo de vida\u201d. Muitos an\u00fancios desses empreendimentos destacam a ideia de mobilidade, ou seja, a possibilidade de n\u00e3o estar vinculado a uma determinada localiza\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n<p>Portanto, h\u00e1 uma mudan\u00e7a geracional e demogr\u00e1fica, somada a uma conjuntura global que afeta especialmente as gera\u00e7\u00f5es Y e Z, marcada pela crescente dificuldade de acesso \u00e0 casa pr\u00f3pria e \u00e0 moradia de modo geral. Nesse contexto, os compactos aparecem como uma alternativa mais acess\u00edvel. E esses im\u00f3veis se apresentam como uma forma de investimento considerada acess\u00edvel. Muitas vezes imaginamos que esse mercado \u00e9 dominado por grandes investidores \u2014 e eles de fato est\u00e3o presentes \u2014, mas os compactos tamb\u00e9m atraem setores da classe m\u00e9dia que os veem como uma fonte adicional de renda. Isso ocorre sobretudo quando essas unidades s\u00e3o destinadas a alugu\u00e9is de curta temporada, estejam ou n\u00e3o vinculadas a plataformas como o Airbnb.\u00a0<\/p>\n<p>Esses compactos costumam ter um pre\u00e7o absoluto relativamente acess\u00edvel. Na realidade que acompanho em Curitiba, por exemplo, eles custam em torno de R$ 300 mil, R$ 400 mil. Esse valor pode parecer atrativo e vi\u00e1vel, especialmente para uma gera\u00e7\u00e3o mais jovem, cujo perfil tamb\u00e9m mudou: pessoas que ter\u00e3o filhos mais tarde ou que vivem sozinhas. H\u00e1, portanto, uma mudan\u00e7a demogr\u00e1fica e na composi\u00e7\u00e3o das fam\u00edlias. Mas, quando analisamos o pre\u00e7o relativo desses im\u00f3veis, a situa\u00e7\u00e3o \u00e9 diferente. O valor m\u00e9dio do metro quadrado \u00e9 muito elevado: em torno de R$ 17 mil, enquanto a m\u00e9dia em algumas cidades gira entre R$ 10 mil e R$ 11 mil.\u00a0<\/p>\n<p><strong>O fen\u00f4meno dos compactos est\u00e1 restrito \u00e0s grandes metr\u00f3poles ou j\u00e1 chegou com for\u00e7a nas cidades m\u00e9dias? D\u00e1 para apontar um padr\u00e3o geogr\u00e1fico claro?<\/strong><\/p>\n<p>Os compactos avan\u00e7am principalmente nas metr\u00f3poles e nos grandes polos urbanos. H\u00e1 um movimento do mercado imobili\u00e1rio para expandir esse modelo tamb\u00e9m para cidades m\u00e9dias, mas ainda sem a mesma intensidade. Por enquanto, trata-se de um fen\u00f4meno concentrado sobretudo nas metr\u00f3poles. Em cidades como S\u00e3o Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Porto Alegre, os empreendimentos est\u00e3o concentrados em \u00e1reas com ampla oferta de transporte, com\u00e9rcio e servi\u00e7os \u2014 pr\u00f3ximos a shopping centers, universidades, equipamentos culturais, pontos tur\u00edsticos\u2026 A principal estrat\u00e9gia de comercializa\u00e7\u00e3o deve-se justamente a isso: atributos externos ao pr\u00f3prio empreendimento. Essa l\u00f3gica sempre esteve presente no mercado imobili\u00e1rio, mas nos compactos ela \u00e9 ainda mais forte.\u00a0<\/p>\n<p><strong>Do ponto de vista da pesquisa urbana: existe um tamanho m\u00ednimo abaixo do qual um microapartamento deixa de ser considerado moradia digna \u2014 independentemente do que o mercado chame de compacto? Como s\u00e3o, em geral, estas unidades?<\/strong><\/p>\n<p>Em geral, o que tenho observado s\u00e3o unidades com at\u00e9 30 metros quadrados. A m\u00e9dia gira em torno de 20 a 25 metros. H\u00e1 tamb\u00e9m empreendimentos mistos, com apartamentos compactos e unidades maiores de dois quartos e cerca de 70 metros quadrados.\u00a0<\/p>\n<p>Uma quest\u00e3o interessante que tenho observado \u00e9 a presen\u00e7a de apartamentos de cerca de 20 metros quadrados com p\u00e9-direito duplo \u2014 ou seja, vende-se tamb\u00e9m uma expectativa de amplia\u00e7\u00e3o dessas \u00e1reas, que ficar\u00e1 a cargo do futuro propriet\u00e1rio ou investidor. Construir um mezanino, por exemplo. Al\u00e9m disso, vemos uma crescente precariza\u00e7\u00e3o da qualidade arquitet\u00f4nica dessas unidades e da pr\u00f3pria produ\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em geral. Voc\u00ea compra um apartamento e ainda precisa instalar o piso, fazer adapta\u00e7\u00f5es, concluir instala\u00e7\u00f5es e executar uma s\u00e9rie de acabamentos para que a unidade possa, de fato, abrigar uma moradia. Muitos im\u00f3veis s\u00e3o entregues, por exemplo, sem a lavanderia, algo b\u00e1sico para uma casa. Mesmo em apartamentos de dois ou tr\u00eas quartos, a tend\u00eancia \u00e9 transferir ao comprador uma parcela crescente da finaliza\u00e7\u00e3o da moradia \u2014 assim como j\u00e1 ocorre nos compactos. Some-se a isso a insalubridade da ilumina\u00e7\u00e3o e da ventila\u00e7\u00e3o naturais.<\/p>\n<p>Qual \u00e9 a qualidade de vida que as pessoas ter\u00e3o vivendo em ambientes t\u00e3o pequenos, considerando o estilo de vida que temos hoje? A quest\u00e3o tem implica\u00e7\u00f5es que chegam \u00e0 sa\u00fade mental. O economista Thomas Schelling nos lembra que decis\u00f5es individuais produzem efeitos no plano coletivo. Isoladamente, produzir um empreendimento de compactos \u2014 ou mesmo uma unidade de habita\u00e7\u00e3o de interesse social com 30 metros quadrados \u2014 pode parecer um fato menor. O problema \u00e9 que isso tem se tornado regra. Estamos diante de um grande volume de unidades produzidas com essas caracter\u00edsticas. E \u00e9 a\u00ed que o efeito coletivo se torna mais impactante: a precariedade da unidade habitacional passa a atingir diferentes faixas de renda. \u00c9 verdade que fam\u00edlias de menor renda, em situa\u00e7\u00e3o de maior vulnerabilidade, j\u00e1 convivem com esse problema h\u00e1 muito tempo, em raz\u00e3o da pr\u00f3pria trajet\u00f3ria das pol\u00edticas habitacionais. Mas essa din\u00e2mica tem se agravado e se expandido e agora alcan\u00e7a tamb\u00e9m outras faixas de renda.<\/p>\n<figure><img decoding=\"async\" width=\"1128\" height=\"635\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Screenshot-2026-06-08-at-23-22-13-An_immersive_editorial_202604151903-1280x720avif-imagem-AVIF-1280-720-pixels-Redimensionada-88.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Screenshot-2026-06-08-at-23-22-13-An_immersive_editorial_202604151903-1280x720avif-imagem-AVIF-1280-720-pixels-Redimensionada-88.jpg 1128w, https:\/\/outraspalavras.net\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Screenshot-2026-06-08-at-23-22-13-An_immersive_editorial_202604151903-1280x720.avif-imagem-AVIF-1280-\u00d7-720-pixels-Redimensionada-88-300x169.jpg 300w, https:\/\/outraspalavras.net\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/Screenshot-2026-06-08-at-23-22-13-An_immersive_editorial_202604151903-1280x720.avif-imagem-AVIF-1280-\u00d7-720-pixels-Redimensionada-88-768x432.jpg 768w\" sizes=\"(max-width: 1128px) 100vw, 1128px\"><figcaption>Foto: O Antagonista<\/figcaption><\/figure>\n<p><strong>O imagin\u00e1rio dos microapartamentos sempre remete ao Jap\u00e3o e pa\u00edses do Leste Asi\u00e1tico. No Brasil, os compactos tentam transpor modelos internacionais de \u201chabitar\u201d ou s\u00e3o o resultado de uma especula\u00e7\u00e3o selvagem?<\/strong><\/p>\n<p>O caso do Jap\u00e3o pode ser explicado pela pr\u00f3pria escassez de \u00e1rea. Ou seja, a dificuldade de ter \u00e1reas mais generosas se d\u00e1 em fun\u00e7\u00e3o das limita\u00e7\u00f5es que o pa\u00eds tem no seu processo de urbaniza\u00e7\u00e3o: pouqu\u00edssima \u00e1rea para acomodar uma popula\u00e7\u00e3o gigantesca. Assim, a produ\u00e7\u00e3o da moradia acaba se resolvendo em unidades muito pequenas.<\/p>\n<p>N\u00e3o \u00e9 o caso do Brasil, claro. A grande quest\u00e3o em debate no Brasil \u00e9 o quanto das nossas cidades est\u00e1 sendo produzido para moradia <em>de fato<\/em> e qual parcela est\u00e1 sendo produzida para investimento imobili\u00e1rio. Os dados s\u00e3o expressivos: cada vez mais, o mercado produz im\u00f3veis para investimento, n\u00e3o para sua finalidade principal: morar. Esse processo aprofunda as dificuldades enfrentadas pelas faixas de menor renda. E at\u00e9 mesmo para a classe m\u00e9dia, devido, entre outros fatores, \u00e0s condi\u00e7\u00f5es de financiamento e ao acesso ao cr\u00e9dito imobili\u00e1rio. Isso desloca a l\u00f3gica de forma\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os da terra e da viabilidade dos empreendimentos e viabiliza um Valor Geral de Vendas muito mais elevado. Como consequ\u00eancia, uma parcela significativa da produ\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria que poderia estar destinada \u00e0 moradia como uso acaba sendo direcionada \u00e0 moradia como investimento.<\/p>\n<p>Portanto, podemos ter um territ\u00f3rio vasto, ao contr\u00e1rio do Jap\u00e3o, mas ainda h\u00e1 escassez de terra urbanizada e uma enorme precariedade habitacional, cen\u00e1rio agravado pelo aumento significativo de produ\u00e7\u00e3o de moradias voltadas ao investimento. Muitos comemoram a valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria nas cidades, cada ponto percentual de crescimento. Mas isso significa uma cidade menos acess\u00edvel para a popula\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n<figure><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"750\" height=\"500\"src=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/b10a60a6f__750x0__q85.jpg\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/b10a60a6f__750x0__q85.jpg 750w, https:\/\/outraspalavras.net\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/b10a60a6f__750x0__q85-300x200.jpg 300w, https:\/\/outraspalavras.net\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/b10a60a6f__750x0__q85-272x182.jpg 272w\" sizes=\"(max-width: 750px) 100vw, 750px\"><figcaption>Uma mulher e seu filho em seu apartamento subdividido de 5,6 metros quadrados em Hong Kong, cujo aluguel mensal \u00e9 de US$ 487 (aproximadamente R$ 2.530). Foto: Reuters<\/figcaption><\/figure>\n<p><strong>A legisla\u00e7\u00e3o urban\u00edstica brasileira e os planos diretores municipais falam alguma coisa sobre os microapartamentos? Existe alguma linha legal que poderia regular isso e n\u00e3o est\u00e1 sendo cumprida?<\/strong><\/p>\n<p>Esse tema tem permanecido \u00e0 margem das legisla\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas, inclusive de instrumentos muitas vezes considerados banais, como o zoneamento. Todos os munic\u00edpios aplicam o zoneamento, mas n\u00e3o existe, de fato, uma discuss\u00e3o cr\u00edtica e politizada sobre seus efeitos na regula\u00e7\u00e3o dos microapartamentos e, de forma mais ampla, sobre a produ\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. O resultado s\u00e3o leis que d\u00e3o oportunidade de maior rentabilidade ao mercado. E, ainda que o pre\u00e7o relativo por metro quadrado seja elevado, n\u00e3o faltam investidores dispostos a entrar nesse jogo.<\/p>\n<p>O planejamento est\u00e1 aqu\u00e9m das transforma\u00e7\u00f5es que v\u00eam acontecendo. At\u00e9 porque os espa\u00e7os de discuss\u00e3o do plano diretor s\u00e3o sempre espa\u00e7os de muita disputa, nos quais o mercado imobili\u00e1rio exerce forte influ\u00eancia sobre as propostas em debate.\u00a0<\/p>\n<p>Essa expans\u00e3o dos compactos ocorre justamente quando muitas cidades brasileiras anunciam planos de revitaliza\u00e7\u00e3o e incentivos para suas \u00e1reas centrais \u2014 um movimento recorrente, mas que recentemente voltou a ganhar for\u00e7a. \u00c9 o caso do Recife, de Curitiba e de v\u00e1rias outras capitais, onde projetos e programas p\u00fablicos, financiados com recursos p\u00fablicos, destinam-se \u00e0 requalifica\u00e7\u00e3o dessas regi\u00f5es. E, no bojo deste processo, est\u00e1 o crescimento de lan\u00e7amentos imobili\u00e1rios.\u00a0<\/p>\n<p>Veja: a quest\u00e3o vai al\u00e9m da regula\u00e7\u00e3o. Passa tamb\u00e9m pela concep\u00e7\u00e3o de quais \u00e1reas receber\u00e3o infraestruturas e ser\u00e3o requalificadas. Que tipo de moradia ser\u00e1 produzida nestes territ\u00f3rios. Qual estoque imobili\u00e1rio ser\u00e1 renovado, no caso dos projetos de retrofit, e quais ficar\u00e3o de fora. H\u00e1 uma diferen\u00e7a fundamental entre moradia para se morar e moradia para se investir; e o Estado acaba fomentando este \u00faltimo tipo de processo.\u00a0<\/p>\n<p><strong>Em Curitiba, onde voc\u00ea investiga este tema, os compactos s\u00e3o movidos por fundos globais, incorporadoras ou pelo \u201cbrasileiro que tem uma poupan\u00e7a\u201d? Quem d\u00e1 as cartas neste mercado, afinal?<\/strong><\/p>\n<p>Quanto aos compradores, n\u00e3o \u00e9 que n\u00e3o existam investidores com um volume maior. H\u00e1 casos de grupos ou pessoas que possuem v\u00e1rias unidades ou empreendimentos. Mas muitos s\u00e3o investidores que identificam nesse mercado uma oportunidade de investimento, que fazem quase um trade-off entre investir em um compacto ou em um fundo, ou mesmo em outra aplica\u00e7\u00e3o financeira, e acabam optando por esse segmento. Encontramos com frequ\u00eancia esse perfil de investidor que v\u00ea na compra dos compactos uma alternativa para obter uma segunda fonte de renda. Uma quest\u00e3o interessante \u00e9 que muitos desses propriet\u00e1rios n\u00e3o disponibilizam necessariamente as unidades em plataformas como o Airbnb. Em v\u00e1rios casos, adotam outras formas de gest\u00e3o e loca\u00e7\u00e3o desses im\u00f3veis.\u00a0<\/p>\n<p>A maior parte dessa produ\u00e7\u00e3o est\u00e1 concentrada em incorporadoras locais, sem capital aberto e fora da bolsa de valores. Algumas delas chegaram a se especializar na constru\u00e7\u00e3o de apartamentos compactos, enquanto outras criaram suas redes de neg\u00f3cio voltadas a esse segmento. Um aspecto relevante s\u00e3o as empresas que n\u00e3o atuam apenas como incorporadoras: constitu\u00edram previamente um banco de terras em \u00e1reas estrat\u00e9gicas da cidade, tornando-se tamb\u00e9m propriet\u00e1rias das \u00e1reas onde os empreendimentos ser\u00e3o desenvolvidos.<\/p>\n<p>Quando incorporador e propriet\u00e1rio s\u00e3o a mesma figura, qualquer discuss\u00e3o sobre regula\u00e7\u00e3o urban\u00edstica se torna ainda mais dif\u00edcil. Se o poder p\u00fablico tenta implementar instrumentos de recupera\u00e7\u00e3o da valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria que incidem sobre o propriet\u00e1rio, poderia, em tese, encontrar nos incorporadores aliados potenciais. No entanto, com a fus\u00e3o das duas figuras em um mesmo agente, essa articula\u00e7\u00e3o se torna mais complexa.\u00a0<\/p>\n<p><strong>Qual \u00e9 o impacto em uma regi\u00e3o que recebe muitos microapartamentos? A infraestrutura urbana est\u00e1 preparada para a promessa de adensamento do mercado?<\/strong><\/p>\n<p>Eventualmente, os compactos podem gerar maior carga sobre a infraestrutura urbana, especialmente a de transporte. Trata-se, por\u00e9m, de uma demanda bastante rotativa. A quest\u00e3o central \u00e9 saber o quanto essas unidades est\u00e3o efetivamente ocupadas e por quanto tempo ao longo do ano. Unidades voltadas ao p\u00fablico estudantil, por exemplo, tendem a manter ocupa\u00e7\u00e3o mais est\u00e1vel; outras apresentam rotatividade mais intensa. Mas o ponto essencial, para mim, \u00e9 outro: essas unidades est\u00e3o sendo produzidas em \u00e1reas privilegiadas, que tiveram um custo social elevado para serem estruturadas. Esse custo inclui investimentos p\u00fablicos em transporte coletivo, saneamento, sistema vi\u00e1rio e outras infraestruturas \u2014 investimentos que n\u00e3o v\u00eam apenas do Estado, mas da sociedade como um todo.<\/p>\n<p>Quando vizinhan\u00e7as inteiras \u2014 repletas de com\u00e9rcio, servi\u00e7os, shoppings e equipamentos urbanos \u2014 s\u00e3o reservadas para um tipo de moradia que n\u00e3o atende quem efetivamente vive na cidade, mas sim quem transita ou investe, h\u00e1 um efeito perverso. Trata-se da reserva de localiza\u00e7\u00f5es privilegiadas cuja produ\u00e7\u00e3o exigiu alto custo social e muito tempo para ser constru\u00edda. Se investigarmos onde se concentram os compactos, veremos que ocupam justamente essas \u00e1reas. O que se faz, ent\u00e3o, \u00e9 reservar certas regi\u00f5es da cidade para usos que n\u00e3o s\u00e3o essencialmente de morar \u2014 e isso sem nem entrar na quest\u00e3o da habita\u00e7\u00e3o de interesse social.<\/p>\n<p><strong>Modelos compactos podem ser op\u00e7\u00f5es vi\u00e1veis, ou bem-vindas, para moradias sociais, como em programas como o Minha Casa Minha Vida?<\/strong><\/p>\n<p>H\u00e1 uma precariza\u00e7\u00e3o da moradia produzida pelo mercado que ainda carece de mais estudos. No caso das unidades de interesse social, qual \u00e9 a real capacidade de uma unidade dessas para acomodar uma fam\u00edlia? Essa mesma fam\u00edlia estaria melhor acomodada em outra unidade habitacional, ainda que localizada mais distante?<\/p>\n<p>N\u00e3o estou dizendo que a solu\u00e7\u00e3o seja n\u00e3o produzir moradia em \u00e1reas bem localizadas. A quest\u00e3o \u00e9 que, ao faz\u00ea-lo por meio de unidades t\u00e3o pequenas, precisamos nos perguntar: qual \u00e9 a real capacidade de acomoda\u00e7\u00e3o dessas fam\u00edlias? Se 30 metros quadrados j\u00e1 s\u00e3o uma \u00e1rea reduzida para uma pessoa, imagine para fam\u00edlias com filhos. Em muitos casos, isso se torna invi\u00e1vel e pode representar um entrave \u00e0 pr\u00f3pria perman\u00eancia dessas fam\u00edlias nessas localiza\u00e7\u00f5es.<\/p>\n<p><strong>Ou seja, encarcera a vida cotidiana e cria armadilhas para a cidade\u2026<\/strong><\/p>\n<p>O debate sobre os compactos \u00e9 muito importante porque est\u00e1 associado a uma quest\u00e3o que me instiga bastante: a ideia de que a presen\u00e7a desses empreendimentos representaria uma nova forma de vida, um novo modo de viver nas metr\u00f3poles. Existe um marketing poderoso, voltado principalmente para as gera\u00e7\u00f5es mais jovens, que apresenta esse modelo como algo descolado: voc\u00ea est\u00e1 pr\u00f3ximo de tudo, tem mobilidade, vive aqui hoje e ali amanh\u00e3. E surge a pergunta: por que investir na compra de uma casa?<\/p>\n<p>Mas a quest\u00e3o de fundo \u00e9 outra: estamos falando de uma dificuldade crescente de acesso \u00e0 moradia \u2014 e, sobretudo, de acesso a uma moradia adequada ao desenvolvimento da vida cotidiana e \u00e0s necessidades mais b\u00e1sicas das pessoas. Afinal, o que significa viver grande parte da vida em um apartamento de 25 metros quadrados? Que qualidade de vida \u00e9 poss\u00edvel num ambiente t\u00e3o restrito, quando poder\u00edamos estar produzindo um estoque imobili\u00e1rio muito mais qualificado?<\/p>\n<p>S\u00e3o quest\u00f5es que raramente aparecem nas discuss\u00f5es sobre plano diretor e regula\u00e7\u00e3o urban\u00edstica. Afinal, o discurso dominante est\u00e1 associado a essa suposta nova forma de vida, quase como se a moradia passasse a ser tratada como um servi\u00e7o, sobretudo no segmento dos compactos.<\/p>\n<div>\n<div>\n<p><span><em>Outras Palavras \u00e9 feito por muitas m\u00e3os. 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Unidades \u201ccompactas\u201d s\u00e3o a grande aposta do mercado imobili\u00e1rio, prometendo \u201cnovo estilo de vida\u201d. Fen\u00f4meno oculta a realidade perversa da falta de cr\u00e9dito das fam\u00edlias, crise de acesso \u00e0 moradia e avan\u00e7o da financeiriza\u00e7\u00e3o das cidades<\/p>\n<p>The post <a href=\"https:\/\/outraspalavras.net\/outras-cidades\/microapartamentos-especulacao-e-encarceramento-da-vida\/\">Microapartamentos, especula\u00e7\u00e3o e encarceramento da vida<\/a> appeared first on <a href=\"https:\/\/outraspalavras.net\/\">Outras Palavras<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":91054,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"fifu_image_url":"","fifu_image_alt":"","footnotes":""},"categories":[47842,4927,6694,62,66245,66246,66247,30105,5872],"tags":[],"class_list":["post-91053","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-credito-habitacional","category-deficit-habitacional","category-direito-a-moradia","category-especulacao-imobiliaria","category-financeirizacao-das-cidades","category-microapartamentos","category-moradia-compacta","category-outras-cidades","category-planejamento-urbano"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/91053","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=91053"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/91053\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/media\/91054"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=91053"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=91053"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/redept.com.br\/blogosfera\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=91053"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}